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《楚商》:土地流转天门"遇坎" 鄂商传媒楚商杂志记者|吴淋淋发自天门 经营权可以做抵押? 2011年12月20日，天门市小板镇黄金村农民唐卫军正在自己的蔬菜大棚里，为明年种植的西红柿育种。这个冬天他育的西红柿种要比往年多，而且品种也有所不同。他边查看新品种的长势，边跟《楚商》记者介绍:"现在育的西红柿种都是以色列品种，吃起来比普通西红柿要有味道，而且是有机西红柿，其成熟后还可以在家放上半个月都不会坏。"唐卫军介绍，我们种植的西红柿大多都是销往广州的，每年每亩地的产量有7-8万斤，盈利在4-5万元。 2009年，唐卫军种植的西红柿、黄瓜、圆茄、莴苣4个品种先后通过"中国绿色食品"认证。这几年他种植的西红柿供不应求，为此前不久他调集了村里10户人家，成立了大棚蔬菜技术专业合作社。 "目前我们的合作社刚刚成立还是试点，如果合作社试验成功，会有更多种植户加入。"唐卫军说，现在蔬菜也开始打造品牌，我们现在成立合作社就是培育自己的品牌，通过我20多年来种植蔬菜的经验，只要我们合作社成立不愁没自己的品牌。 "现在每年有好多人找到我买我种的西红柿。"唐卫军言语之间对合作社的未来充满信心，但是让他不安的是资金短缺。 唐卫军的合作社总共有60多亩地，至少需要建60多个蔬菜大棚。唐卫军介绍，一个竹架结构大棚需要5-6千元，但是这样的两年就要拆掉重建;钢构结构的一个要2万元，这个可以管15年，几十个大棚需要资金少则几十万，多则上百万元。而作为一个菜农，光建大棚骨架的资金就是一个天文数字。 "政府说过，每个大棚要补贴给我们7-8元的，事实上这些年大多数只补贴了2元，有关系的补贴3元，而且这些补贴还是建在公路两边的大棚才有资格拿补贴，建在村里面的都没有。"唐卫军说。 "农民贷款银行只发放小额贷款，最多是5万元，这5万元也是今年贷的款，明年作物收成后就得赶紧还给银行。"唐卫军无奈的说，5万元也干不了什么。 同样是在天门，同样是农民，同样成立了合作社，而天门市杨林办事处的倪小贤就幸运的多。 两年前，倪小贤告别当蔬菜小贩的日子，向天门市信用社申请的100万元贷款建起了蔬菜大棚。倪小贤介绍，通过农村土地经营权抵押，成了第一批申请贷款的人。 而说起天门市农民可以土地经营权做抵押贷款的时候，唐卫军却云里雾里，他只知道如果农户贷款超过5万元就要拿房子做抵押，再多的话就要拿家里最值钱的电器做抵押。而土地都是国家的，他只是租种别人的土地，暂时经营，可是以经营权作抵押怎么可以到银行贷款呢?他一无所知，甚至也没有政府人员跟他们说过这样的事情。 尽管到2010年，天门市已累计发放土地经营权抵押贷款349万元，涉及土地经营面积904亩。天门市人民银行行长陈晓夫也曾公开宣称:我们计划2010年，我们这个土地经营权作抵押贷款不低于500万元，主要是解决农民贷款难的问题。在这个方面，我们还要进一步的创新，力求把我们这块土地经营权的贷款搞得更规矩，更好的为三农服务。 虽然，天门市有着引人瞩目的"土地经营权融资抵押试点"之称，土地改革的试点效应引来省内外无数的参观团，而唐卫军仍然不知道他资金缺口该如何来解决。 激活农村"沉睡资本" 自2008年以来，天门市委、市政府为了推进全市农村土地流转，促进土地规模经营，加快统筹城乡发展步伐，听说土地。 依据国家有关法律法规，在广泛调研的基础上，对涉农金融机构尤其是农村信用社以土地经营权为抵押融资信贷担保方式进行了有益的探索，先后出台了《天门市人民政府关于全市农村土地流转服务平台建设的意见》、《关于加强和规范全市农村土地流转服务平台工作运行机制的实施意见》。 天门市推出"出租""股份合作""双向转包"三种模式，来引导土地流转。且在马湾、皂市两镇作为规范有序流转土地的试点，镇一级成立了土地流转服务中心，在村一级成立了土地流转服务站或是土地流转合作社。 但是，天门是农业大市，大量的劳务输出促进了农村土地集约化、产业化经营，原有的小额农户信贷因抵押品限制已不能解决规模化经营的资金需求。融资难已成为制约土地规模化经营的瓶颈。 2009年初，央行和银监会发出通知:"有条件的地方可以开办土地经营权抵押贷款试点。"政策的出台，为土地资源变身资本撕开了一条缝隙。 2009年3月，中国人民银行党委委员、副行长刘士余赴天门调研农村金融工作，在调研中的一次座谈会上，刘士余提出可以尝试土地承包经营权抵押，这被视作天门土地承包经营权融资抵押的破冰。 "在这次会议上，刘士余副行长提出要积极尝试金融服务三农发展的新路子，包括试点土地经营权的贷款抵押。"天门市政府副秘书长、市金融办主任吴家庆回忆说，虽然之前并非没有类似想法，但是此次座谈会给了天门市政府最重要的支持。 三个月后，天门市政府办公室以文件形式转发由人民银行天门市支行起草的《天门市农村土地经营权抵押贷款方案(试行)》。方案的核心内容是:不愿种田的农民通过土地流转中心把地集中到种田大户手中，土地流转中心给种田大户发放3-5年二次转包土地经营权证"他权证"，种田大户持他权证抵押土地经营权获得银行贷款。 天门市农村经济经营管理局副局长黎中华，曾接受媒体采访时表示，流转后集中起来的土地不仅为种植大户贷款提供了抵押，最重要的是帮助个体化的农民降低了土地生产经营的风险，也解放了农村劳动力。 2009年，7月，天门市农村信用合作联社理事长傅国胜与天门市皂市镇农民张东平、高建军、付义成、金文涛签订了发放土地经营权抵押贷款第一单，贷款额55万元，成为天门第一批以土地经营权为抵押到银行贷款的农户。 "天门市政府对这个新生事物充满了期待，希望通过金融创新激活农村"沉睡资本"，助推土地流转。"天门经管局的一工作人员说，为此也可以推动城镇化的进程。 到目前为止，全市规模以上流转土地近10万亩，发放抵押贷款1000万元。 "银行绝对不会贷给他" 但是可观的收入并未能吸引所有人。"《物权法》规定，耕地等集体所有的土地所有权不许抵押。长期以来，土地。在广大农村，无论是耕地，还是宅基地及其上的房屋，这些农民最大的资本，均不能作为贷款抵押。"而这项政策的实施在天门很多农户都无法理解。 而获得银行贷款的皂市镇湖田村张东平对资金并不发愁，记者找到他的时候，他刚刚从外面喝完酒回去。"我原有土地38亩，近年通过多种途径又获得了40多亩土地经营权，甲鱼养殖面积达到80亩，到了生产季节，购买甲鱼苗需要30万元，购买饲料又得60万元。"张东平说，农村原有的最高限额5万元的小额信贷，无疑杯水车薪。而要获得金融机构更多的贷款支持，他就需要有足够的抵押资产。 张东平最值钱的资产也就是那80亩土地的经营权。但现行法律明确规定耕地承包权不能用来抵押。 "当时是政府找到我，给我了一份计划书，我看完之后，觉得自己确实在扩大规模方面需要贷款，而政府正好有这么一项政策，我就申请了以土地经营权做抵押来贷款。"张东平回忆说。 政府规定:如果经营权做抵押，首先必须到县级以上部门登记;其次要有一个权威机构对土地经营权作评估。 "目前没有一个部门愿意在权限范围内接受这项业务。我申请的10万元贷款，也仅仅只是在镇经管站进行了登记，经营权证还在我的手里。"张东平说。 "我养的甲鱼达到两公斤，它值近200元。这个池塘有9000只甲鱼，仅这一个池塘的毛利是90万元。"张东平着说:不过银行也不用担心我还不上贷款。 "如果一个农民，没有一定的资金，只有技术不管他的技术产品有多好，没有政府搭桥，或者没有形成规模，银行是绝对不会贷款给他的。"人民银行天门支行的一工作人员说，其实这项政策听起来很好，但是没有真正的实施下去，而只是形同虚设。 记者在天门采访的几天中，只要是公司承包大规模土地的企业都不愿多言，甚至说有政府签字才愿意接受采访。
事实上，以经营权作抵押获得银行贷款这一改革，在现实操作中并没有带来合法性，实质性的制度设计也因为相关法律问题而不得不止步。 《天门市农村土地经营权抵押贷款试行的办法》要求贷款经办行社切实搞好贷前调查和跟踪管理，防范信贷风险，同时提出要鼓励保险机构积极参与土地经营权抵押贷款给予利息补贴和基金补偿，对金融机构开办土地经营权贷款中的损失按适当比列进行补偿。 "到目前为止，土地经营权抵押贷款没有形成不良贷款，风险总体可控，但是这并不意味着这项改革就没有风险，拿土地经营权作抵押不符合《物权法》和《担保法》的有关规定，如果贷款人违约，银行很难在法律意义上真正拿土地经营权防范风险，因为这个合约本身就不具有合法性。"作为改革最初的设计者之一，人民银行天门市支行副行长陈奇荣在接受媒体采访时表示，一旦出现违约不还款的现象，所谓的土地经营权抵押形同虚设。 陈奇荣介绍，农户以土地经营权抵押申请的贷款在上级银行部门的审批中压根儿无法通过，所以只能在天门市各支行进行各种"通融"，"一旦银行监管部门进行检查，我们的这种操作方式也是违规的，因为发放贷款最重要环节之一就是抵押，如果抵押本身不符合规定，这笔贷款的发放就存在问题。" 试点两年多以来，湖北省有关领导及中央有关部委领导多次以口头或书面形式对天门模式给予肯定的评价，但是这一切还是无法绕过《物权法》和《担保法》这两部法律。"参照其他改革的经验，天门土地经营权试点改革按照只做不说、做了再说的逻辑，等模式真正成熟了再说。" 土地经营权抵押的核心环节便是对土地进行评估，进而确定租金额作为贷款的担保参考额度。"目前全市没有一家土地评估机构，没有一个有资质的评估师，所以很难对土地租金值进行合理、权威的评估。"陈奇荣说，http://www.5law.cn/info/minshang/tudi/tudifagui/2012/0118/117813.html。目前的土地租金基本上是以农户间彼此转包的市场价估算担保金额，但是由于地域、地段、土壤差异，很难形成统一租金价格，而对于银行来说逐个进行评估成本过高。 和土地评估成本一样让银行不堪重负的还有沟通成本。由于土地经营权抵押需要政府部门走相关流程，和政府有关部门沟通就成了人民银行的一大任务。"刚开始我就感觉是我们在求着政府部门办这事、办那事，这并不是责怪政府，只是说明一整套的沟通机制还没有完全建立。"陈奇荣说，人民银行没有权力，更没有财力承担相关配套成本。 记者多次找到天门市经管局，希望其负责人给予回应，而以"负责人不在"为理由不愿意接受记者采访。 目前，天门土地改革的试点效应引来的参观团，这些参观团少则十几人，多则二三十人，而接待这些参观者也成为了改革主导方人民银行天门市支行的负担之一。更让银行无奈的是，预算内的接待费用已经无法承担这么庞大的开支。 关于土地流转做抵押贷款，天门新堰一家种植公司负责人说，这种方式如果政府政策宣传到位，有相关配套设施和单位，最终受益的还是农户。但是如果政府只是为了提高政绩，只支持有一定资本的大规模公司，最后也是形同虚设，最终可能出现大量自耕农和佃农失去土地沦为农业工人。 省社科院农村经济研究所所长邹进泰认为，这种以农村土地经营权作为抵押贷款的方式，目前还存在较大的社会风险和法律障碍。"土地产权为集体所有，本身没有私有化，是农民最后一道生存的保障，一旦发生贷款风险，金融机构对抵押的土地经营权进行处置，农民将会失去土地和未来社会保障。此外，在抵押实践中过低的土地评估价值，对农民而言也是新的不公平。"
魂之自由发表于2012-1-1205:31 支持一下吧，确实是不错的贴子。 kaixin发表于2012-1-1314:12 路过，看看
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