土地增值税计算
时间:2012-02-21 00:20
来源:杨波酒店培训
作者:超级冰儿
中国法律网
某房地产公司从事普通标准住宅开发，2009年，出售一栋普通住宅楼，总面积平米，单位售价2000元/平米。销售总收入2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，含利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加率3%，印花税率0.5%0，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。计算该公司应交土地增值税和获利金额。（按规定，房地产公司增值率低于20%可不交土地增值税，对比一下土地。请替该公司进行纳税筹划）
扣除项目
营业税及附加=2400*5.5%=132
开发费用=（324+1200-100）*10%=142.4
房产企业加计20%=（324+1200-100）*20%=284.8
扣除合计=132+142.4+284.8+324+1200-100=1983.2
增值额=2400-1995.2=416.8
增值率=404.8/1995.2=21.02%
应交土地增值税=416.8*30%=125.04
增加开发成本或降低销售价格，使增值率不超过20%
首先是增值额的计算：
收入=2400万元
扣除项目=（土地成本+开发成本）+（土地成本+开发成本）加乘20%+房地产开发费用+可抵扣税费
=1424+284.8+132（营业税及附加）+142.4（不能提供证明按10%）+1.2（印花税）
=1984.4
增值额=收入-扣除项目=415.6
增值率= 增值额/扣除项目=415.6/1984.4=20.94%
20.94%的增值率高于20%，需按30%税率缴纳土增税
土增税=增值额*30%=124.68 另外印花税税率应该是万分之五，也可以抵扣！
再次是筹划：
由于接近临界20%的节点，增加开发成本或降低销售价格，都能轻松做到低于20%增值率，但是降低销售价格复核税法调控房价目的，更可取，虚增成本属于犯法，不宜采用，可采取增加配套设施的方式，增加成本，同时提高了楼盘的档次和购房业主满意度，有着良好的社会效益
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