农村土地流转法农村土地流转亟待规范

农村土地流转亟待规范

[刊号:2009年第二期作者:李升让浏览字号:大中小]

农村土地流转是生产力发展到一定阶段的产物，农民拥有长期稳定的土地承包经营权，可以通过土地使用权的流转，提高土地利用率，促进产业化经营。近年来由于农业逐步成为投资的新领域，专业大户、农业龙头企业、工商企事业单位、科技人员、再就业职工等纷纷进入农村领域创业开发，扩大了对流转土地的需求，加速了农村土地的流转。但由于缺乏具体的政策规范，在实践中也出现了一些问题。

1、土地承包合同的签订、土地经营权证发放工作在部分地区还没有完全到位。土地承包合同是农民依法取得土地承包经营权的依据。《农村土地承包法》第二十一条明确规定:发包方应当与承包方签订书面合同。但从实际情况看，有些地方根本不与农民签订土地承包合同，有的仅以口头的形式达成协议，有的即使签了内容也不全。土地经营权证是县级以上人民政府对承包土地经营权的证明，按照规定，应当与承包合同一起发放到农民手中，看着http://www.5law.cn/info/minshang/tudi/tudifagui/2012/0111/80756.html。但实际操作中由于怕土地经营权证一旦发放到农民手中会导致土地无法调整，因此土地经营权证发放往往滞后于土地承包合同的签订。

2、土地承包经营权流转不规范。目前，农村绝大多数地区还没有对土地承包经营权的流转形成规范机制，也没有明确流转的办法。一些已转移到第二、三产业的农户在不丢荒弃耕的前提下，通常采取"口头协议"方式，不依法签订土地流转合同或契约来明确双方的权利义务关系，而是廉价、无偿甚至倒贴将承包地转让给自己的亲朋好友等其他农户或外来户等耕种。有的即使签有书面合同，条款也多不规范，内容简单，对双方权利义务及违约责任，承租土地上附着物处置、有关赔偿措施等缺乏明确具体的规定。这种不规范的流转一方面造成土地承包关系混乱，另一方面由于土地流转受让方在较低或无成本下取得土地使用权，致使大量的土地资源得不到充分合理的利用。

3、土地流转机制不完善。由于没有形成土地流转和租赁中介市场，加之中介组织匮乏，土地流转的供求信息不能及时有效沟通。出租方找不到承租方，只好请人代耕或无偿倒贴转包，甚至撂荒，而想扩大经营规模的专业大户，又难以找到愿意流转出土地的对象。由于土地流转市场不健全，农村土地流转没有可操作的价格标准，一方面存在竞相压价租金、损害农户利益的行为;另一方面，也有少数农户漫天要价，阻碍土地合理流转。

4、农村土地流转监管机制不健全。一些地方乡镇根本没有专人负责农业承包合同管理工作，对农村土地承包经营权流转放任自流，流转行为无人监管，流转纠纷无人受理，从而留下许多弊端和隐患，有的已成为农村不稳定的因素。

5、擅自改变农村土地的用途。个别地方借土地经营权流转之名，绕过国家土地法规，土地。随意改变流转土地的农业用途，"挂羊头、卖狗肉"，修房筑院，逐步演变成永久性固定设施，有的搞起二产、三产，开起路边店。

土地延包30年后，土地流转势必越来越普遍，涉及到相当数量农户的切身利益。加快土地流转对农业生产结构调整、农业劳动力转移及增加农民收入等方面都有着积极的促进作用。因此，当前特别要重视土地流转过程中的规范操作，建立健全土地流转机制，确保农村社会的长期稳定。

1、提高对做好土地流转工作重要性的认识。土地流转事关农村稳定、发展大局，因此必须按照十七届三中全会的要求，从讲政治、讲大局的高度，认真落实农村土地承包政策。一是认真贯彻落实党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神，使农户安心地生产经营承包的土地，以保证农业生产持续健康发展;二是以"大稳定、小调整"为原则，执行"增人不增地，减人不减地"政策，严格地将机动地控制在总耕地面积的5%以内，防止村级干部借解决人地矛盾突出问题之机调整土地承包关系，强制农户流转土地承包经营权;三是尽快做好承包合同和承包经营权证书签发工作，切实保障农户在土地承包经营权流转中的合法权益。

2、规范土地承包经营权的流转。农村中土地流转的不规范给流转农户合法权益的保障带来诸多隐患。因此，为了保障流转农户的合法权益，要做到以下几点:(1)在土地承包经营权转让过程中，政府及相关职能部门一是要教育引导农户签订流转合同，明确双方的权利和义务关系;二是要提高农户流转土地承包经营权时主动登记意识，建立流转合同档案管理制度，加强对土地流转过程的监督管理;三是建立调解、仲裁制度，及时维护农户的权益。(2)镇村干部在处理农村土地承包经营权流转问题时，要尊重农户意愿，不得不顾农户的意愿，强迫农户流转，也不得阻碍农户依法流转，是否流转应由农户自主决定，对农户采取何种形式流转土地，流转中转包费、转让费和租金等的多少及收益归属等问题由农户与受让方平等协商，乡镇村集体经济组织不得干预。管理部门应主动做好土地流转的指导协商、管理、服务和监督工作。要有专人负责土地流转工作，加强业务指导，加强对流转土地使用情况的监督，防止经营者损害生态和生产环境、搞掠夺式经营、随意改变土地的用途，以维护农民的合法权益。你看http://www.5law.cn/info/minshang/tudi/tudifagui/2012/0227/178807.html。同时要建立纠纷处理机制，维护农村土地承包当事人的合法权益，将土地流转纠纷解决在基层。

3、培育土地承包经营权流转市场体系，建立健全市场中介组织。土地承包经营权流转市场体系的建立是社会主义市场经济发展的必然要求，而流转中介组织的建立完善是土地承包经营权市场化运作的关键。要建立中介服务组织对农村土地评等定级，收集和发布土地流转市场价格信息制度。建立土地流转信息库。加强对农村土地流转工作的管理，建立农村土地流转信息库，做好登记、审批、备案、合同鉴证、档案管理、信息发布工作。建立农村土地流转仲裁制度。对农村土地流转合同的执行和纠纷的处理进行跟踪、调解和仲裁，确保农村土地流转工作公平、公正、合理，维护农民合法权益。

4、把握好土地流转的基本原则。首先，坚持群众自愿的原则。土地是否流转，以哪种形式流转，应由农户自主决定。其次，坚持平等协商、有偿流转的原则。土地流转的转包费、租金等应由农户与受让方或承租方平等协商确定，镇、村不得干预。其流转收益归农户所有，乡镇不得截留。第三，坚持依法有序的原则。土地流转必须严格遵守国家法律、法规，认真执行党在农村的各项方针政策。在土地流转中，不得改变土地所有权权属关系，不得随意改变土地承包关系，不得擅自改变农业用途，流转的期限不得超过土地承包的剩余期限。第四，坚持规范操作的原则。农村土地使用权流转涉及多方面的利益关系，必须健全制度，严格程序。管理部门要组织流转双方签订土地流转合同，建立土地流转台帐，当好流转双方的"中间人"，让土地流转合法、规范。

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