如何破解买房“潜规则”

　　不少购房者对于涉及房地产买卖的相关法律法规不甚了解，致使在购房过程中常与房地产发生纠纷。债权人撤销权纠纷。常见的纠纷主要集中在：期房不能按期；购房面积误差；问题等。记者就常见的一些，请江西商海律师事务所魏亮律师进行分析，为纠纷中的消费者支招，同时更为准备购房的消费者加以提醒，破解其中的“潜规则”。

　　约定面积具体详细

　　■案例：陈女士在签购房合同时，特别注意约定了3%的误差范围，本以为在面积上不会再有什么问题。可到入住时，开发商向她提供的面积测量却显示，她家的公摊面积共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面积却减少了0.5平方米，这样近万元的钱都补在了公摊面积上，自家使用面积还减少了。她找到开发商，开发商拿出他们签的合同，按合同规定，2平方米的确没有超过约定的误差范围。

　　■解析：魏亮律师建议购房者在签订购房合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积的组成部分及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例，最好还要约定在规定的误差范围内，套内建筑面积与公摊面积同比增减。购买预售房还应注意样板间与实际交房的差别，并注意保留证据，实践中经常发生样板间与实际交房的差距巨大而产生的纠纷。

　　小区规划应兑现

　　■案例：刘女士与某开发商签订合同时，她购买的房子四周规划都是花园。后来得知小区规划变更了，她所购房子的西面改成一条马路，刘女士入住后发现房子离马路近，终日吵闹，严重影响了自己的工作和生活，所以要求退房。开发商不同意刘女士的退房要求，理由是规划变更合同中没有写明，不是解除合同的约定条件，开发商根本没办法控制，所以不予退房。

　　■解析：魏亮律师支招：我国《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之后10天内，书面通知买受人。”如果刘女士无法证明“设计变更”的事情，就无法追究房地产开发商的违约责任。因此，购房时注意要求开发商提供原始设计，如有通知注意保留书面通知原件，预防可能发生的纠纷以便作为证据。

　　交房质量要核实

　　■案例：孙某与某开发商签订商品房预售合同，约定该开发商交付的日期为2011年6月30日，在交付房屋时应同时提交建设工程质量监督部门备案表和有测绘资格的机构实测面积数据。2011年7月2日，该开发商给孙某交付房屋通知书。7月25日，有关部门对该座楼房进行工程竣工验收备案，次日该楼的销售面积测绘完毕。孙某以未按合同约定期限提供建筑工程质量合格证书和住房实测面积而不能入住为理由，要求开发商给付违约金。

　　■解析：魏亮律师认为，该开发商虽然于7月2日给孙某房屋交付通知书，但由于该楼的竣工验收及提供实测面积数据的时间，超过了合同规定的时间，违反了合同规定，应给予孙某一定数额的经济补偿。消费者可以在开发商交房时要求出具房屋竣工验收的证明文件，并要求其说明具体的竣工时间，未通过验收的开发商向购房者发出收楼通知，多是为逃避延期交楼的责任。如果开发商书面通知购房者去办理交付手续，购房者应根据法律、法规及合同约定的要求对住宅设备、设施及房屋各主要方面逐项进行检查、核对、验收。

　　违约条款要详细

　　■案例：王先生打算购买某商品房，开发商提供的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；买方并有权要求卖方双倍返还定金。”王先生对此条款隐隐感到不妥。

　　■解析：魏亮律师表示，在签订商品房预售合同中，有些开发商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开开发商违约责任的约定；或者虽然约定了双方的违约责任，但双方违约责任的约定是不公平不对等的，对购房者极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。签订合同时对相关条款要仔细阅读，不要因为是格式合同就认为大家都签一样的不会有问题了，产生问题后按照法律是要逐个解决的。在商品房买卖中，作为开发商不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件(面积、位置、装修标准、产权证等)交付房屋，以保护购房者的合同权利。

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