□本刊见习记者尹娜记者郑斐|文

当房地产业在严冬中瑟瑟发抖时，房地产基金迎来热火朝天。

随着房地产行业资金链紧绷，为房地产项目融资的房地产基金出现井喷式增长。数据显示，仅深圳一地正在运转的房地产基金就有2200家，天津则有1000多家。

清科研究中心的报告显示，本土私募房地产投资基金，分为以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资为代表的独立私募房地产投资基金，以及由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金。今年三季度，房地产基金领域以18起投资案例和12.69亿美元的交易规模，跃居各行业案例数量和投资金额榜首;截至三季度，共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元;其中，由本土机构募集的基金数量及金额占比分别超过80%和70%。

随着房地产基金的急速扩张，部分房地产项目的资金需求得以解决，但风险也在积聚。阳光100集团常务副总裁范小冲对《新世纪》表示，"当房地产基金快速扩张时，其中一些房地产基金公司投资的项目会出问题，关联交易也会暴露风险点，GP(管理公司)和LP(投资人)的收益可能无法保证，甚至真的会被套牢。"

人民币募资

与几年前外资地产基金的大量涌入不同，目前境内的房地产基金一般都采用人民币募资。

一位外资房地产基金人士对财新记者说:"跟境内基金相比，我们基本没有竞争优势，因为外汇结算非常复杂，资金审批程序繁琐，并且房地产公司如跟我们合作，合作主体还要变更形式。"

不过，外资房地产基金跟内资房地产基金相比，对项目的尽职调查和投资后管理都更严格。"比如，投资后管理，我们会派人在项目上全程跟踪，而非全部交由房地产公司;对外打款超过一定的额度，要求必须跟我们商议决定。"上述外资房地产基金人士说。

房地产基金一般分为债权融资和股权融资。债权融资的退出方式，一般会设定为在房地产项目开始销售的时候，或第一轮销售时就退出。股权融资方式，则在地产项目全部销售完之后退出，时间比债权融资方式要长。

范小需要抵押物，并且要付利息，对风险监控更严格。房地产项目必须四证齐全，再加上足够的抵押物。债权融资的杠杆，使得拿到这块的融资不是很容易。而股权融资进入之后，能扩大股本，使得债券融资也变得相对容易，并且不用付息，可以参与项目管理。"

一位信托公司人士则表示，房地产股权信托需到银监会前置报备，满足"四三二"的要求，即四证齐全、30%自有资金、二级开发资质。所以，现在开发商较倾向于跟基金公司合作，一方面监管可以过关，另一方面房地产基金运作也能省一些税。

从投资收益上看，房地产基金GP参与到项目的发起和管理，其投资金额占股本的1%-3%，收益占项目总利润的20%。房地产基金LP的行业平均预