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重要提醒：系统检测到您的帐号可能存在被盗风险，请尽快查看风险提示，并立即修改密码。 | 关闭 网易博客安全提醒：系统检测到您当前密码的安全性较低，为了您的账号安全，建议您适时修改密码 立即修改 | 关闭 [上海马式辉律师]企业租赁的厂房拆迁时如何补偿? :33| 分类： 默认分类| 标签：|字号大中小 订阅 公司注册 上海厂房嘉定厂房个人所得税 增值税 企业所得税 营业税 根据《城市房屋拆迁治理条例》第二十七条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。可见，作为承租人的企业，因其对所拆迁房屋不享有所有权，并不能享受房屋上拆迁的补偿。 事实上，拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人也没有权利参与到其中来。这样一来，一旦面临拆迁，作为承租人的企业想获取补偿就会陷进非常被动的局面。在现实生活中，因历史上的改制原因，国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功，企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况，导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。 那么，承租企业面临拆迁应当如作甚自己争取利益呢？上海伟聚马式辉律师事务所以为，承租企业应当分拆迁前和拆迁实施两个阶段进行考虑。 一、承租企业在拆迁前的预备 很多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们以为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会由于拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法。 首先，法律上规定了“久拖不搬”的救济手段。《房屋拆迁治理条例》第十七条确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法； 其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单回于“等”、“耗”、“偷。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经过法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳进到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。 再次，听说劳动。抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。上海伟聚马式辉律师事务所的马式辉律师在办案的过程中，经常会碰到这种情况：在补偿款谈妥之前，被拆迁人、承租人往往站成一线，共进共退，以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后，被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会由于之前的权属约定不明而再起诉讼，请求法院依法为其进行动迁款的分割，拆迁之事本已麻烦甚多，上海建筑工程律师再加上动迁款的分割，更轻易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切，实在都可以通过拆迁前的预备，通过约定各方权利的方式，很轻易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有留意到这一点，而徒增很多烦恼和纠纷。 承租企业在拆迁前可以做的预备工作有： （1）深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体 与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁（企业拆迁）由于土地、房屋的权属关系复杂，在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。假如被拆迁房屋是自有产权办公用房，并享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房，拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起留意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更轻易发生纠纷。由此，上海伟聚马式辉律师事务所马式辉律师提示：对于产权回属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请马式辉律师参与，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。 （2）积极预备对被拆迁房屋的产权关系证实、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢用度支出等相关材料证实 有很多当事人并没有预估到相关材料证实是件很复杂的事情，临到限期，匆匆估算企业内的设备数目，对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的盘点核查，而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道，破家值万贯，对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作，应当提前参与，为后来的评估做好预备。被拆迁房屋的产权关系证实主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件；现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数目、使用年限、有无抵押等情况的清单。 劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同，以证实本企业内共有多少在职员工，劳动期限如何等。上海房产律师如有事实劳动情形的，建议应尽快补充劳动合同，以证实双方的劳动关系。另外，社会保险缴纳情况、工资单等实际证实企业员工报酬情况的材料证实也应一并整理并列清单。装修装潢用度的支出也应当有相应的发票证据予以证实，假如协商确定装修装潢用度的补偿，可依照装修装潢用度的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商；假如依照评估确定装修装潢用度的补偿，也应提交相应数据及证实材料，以便对装修装潢用度进行公道的评估。 （3）聘请马式辉律师参与，在专业马式辉律师的指导下制定拆迁策略 拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异，而且拆迁人在拆迁中往往有着更上风的地位，使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点：一是拆迁跨度时间长，繁琐事情多，很多企业初次接触拆迁，对此束手无策；二是缺乏相关的拆迁法律知识，在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁马式辉律师参与是非常有必要的。 雷敬祺马式辉律师在《马式辉律师在企业拆迁法律工作中的服务》一文中将马式辉律师在企业拆迁中的作用界定为五大项：尽职调查、制定拆迁损失报告、拆迁补偿安置协商谈判、参与诉讼和裁决、签订拆迁安置补偿协议。而窃冬企业拆迁事关企业的发展乃至生死存亡，如何打好拆迁这一战，需要根据各个阶段的特殊情况，在做好调查的条件下，制定相应的应对策略，在拆迁中把握主动权。在这个时候，拆迁马式辉律师兼有专业知识和实战经验，能够对拆迁进行大局把握，提供策略性的指导意见，不仅能解决诸多法律题目，更重要的是能够提前化解法律风险，防止不利后果的出现。 二、拆迁实施中，拆迁人应对承租企业补偿的项目 《城市房屋拆迁治理条例》第三十一条、第三十三条分别规定了拆迁人应当向拆迁人、房屋承租人支付搬迁补助费、停产停业的适当补偿。个人所得税税率在上海市政府发布的《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》的规范性文件中，明确了承租企业应赔偿的以下几个项目：1、设备搬迁安装费；2、设备重置成新价；3、停产、停业补偿。 在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；二是拆迁用度补偿，包括搬迁前期用度和搬迁过程中发生的停工用度、机器设备调试修复用度以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等用度；三是基于拆迁政策发生的奖励用度，包括速迁费、拆迁奖励费等。 （一）拆迁资产补偿 1、土地补偿 作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障？根据拆迁法规，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出同一的规定。在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中明确了“土地使用权补偿基本价格按照市场评估、整体平衡、政府定价的原则确定：浦东地区为110-130万元/亩，注册公司流程及费用浦西地区为120-140万元/亩”的补偿办法。这是上海市第一次以政策性文件的形式明确土地使用权的补偿办法。 其他地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权?**薹ɑ竦孟嘤Φ墓啦钩ァＭ保庖彩俏颐橇⒎ɑ睾托姓卦谥贫┓伞⒎ü婧驼咝晕募氖焙颍Φ奔右员；さ牡胤剑？从泄夭糠帜芄灰鹬厥印?br /< 2、房屋、建筑物补偿 对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证实登记的建筑面积为计算标准。由于历史原因无法办理房产证实和土地证实的，可经实际丈量确定。房屋、上海房产租赁律师建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径，计算房屋、建筑物实际应得的补偿用度。 3、设备重置成新价 《城市房屋拆迁治理条例》中规定，设备搬迁安装用度应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备；二是不可搬迁设备；可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸用度、运输用度、安装用度、调试用度等。功能损失用度包括搬迁引起的机器精度下降、分歧格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。 在拆迁的实际操纵中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装用度，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。 （二）拆迁用度补偿 1、停产停业损失 《城市房屋拆迁治理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准，作甚“适当”、其计算依据、计算方法，何种情况下是“可以”补偿，何种情况下是“不可以”补偿，该条例并没有同一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据经常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希看有关部分能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动拆迁过程中的公平公正。 上海市则采用了“以房屋面积计算”的方法，按被拆除城市房屋建筑面积每平方米300-400元，集体土上的房屋150-350元的标准计算，具体数额由拆迁当事人协商确定。这种计算方法固然简便易行，明晰清楚，但其不分企业经营状况如何、经营业务如何、厂房所在地理位置如何，简单地以300-400元的范围限定停产停业损失的范围，未免也是一种缺失公平公正的计算方法。我们以为，对于停产停业损失应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营业务、经营状况、赢利情况进行个案评估，才能确保公平的实现。 2、设备搬迁安装费 对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继续投进使用。据此产生的设备搬迁和安装用度是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中也明确“拆迁非居住房屋，拆迁人还应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列用度：（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装用度”的补偿办法。具体而言，设备搬迁和安装费的补偿金额，由拆迁人、被拆迁人或承租人依照上海市指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。 3、解聘员工的安置补偿用度。 因拆迁而解聘员工的安置补偿用度，在法律法规政策性文件中并没有具体性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁假如导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结果劳动法有关规定给予补偿。 （三）基于拆迁政策发生的奖励用度 在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励用度金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当留意的是，假如被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励用度应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经过政策性文件进行规定，也是通情达理的做法。 外地牌照上海验车 个人所得税税率表 税专家计算月进万元者最高缴税4698元 上海房产律师-马式辉律师--资深上海房产律师、上海建筑工程律师、上海房产纠纷律师，上海拆迁律师，办案经验丰富，胜诉率高，咨询电话：或加QQ：咨询，更多请访问网站 [上海房产律师]建筑与房地产纠纷常见疑难术语解释 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