二手房是存量房，商品房是增量房。成熟的市场应该是存量房市场，因为存量房市场比增量房市场的敏感性强，它没有生产周期，供求的弹性也较增量房大，更贴近一般商品属性。而目前中国是以增量房为住宅市场主体，存量房现在只能是增量房的跟随者。因此在如今商品房成交量低迷的情况下，二手房成交量也持续低迷也就不足为奇了。

二手房量的变化先于商品房价的变化落后于商品房

据传，目前市区日成交二手房不足30套，其中仅50%通过中介。收取佣金是二手房中介机构主要的生存来源，无论商品房代理还是二手房经纪，均是依赖于交易量生存，因此对于他们来说，成交量比价格更为重要，而市场出现的惨淡局面使二手房中介的生存空间变得异常狭小，他们日子的艰难可想而知。据悉，天津很多二手房门店像得了传染病一样开始关闭，滨海的龙盛开始撤退，宇轩开始削减店面数量，其它各家都在酝酿着自己的退市计划。中介的繁荣证明着市场的繁荣，中介的萎靡也证明了市场的低迷或不成熟。造成如今市场低迷的原因有很多，但主要原因有两点:

一、二手房决定于商品房。

二手房在量上的变化先于商品房，而在价上的变化落后于商品房，因此在二手房与商品房相互影响的因果关系中，商品房是因。原因有二:一是商品房才是市场的主体。多数人的观念还是买新房，除非不得已才退而求其次，在两者价格一致或相差不大时选二手房的概率很小。

二是由于二手房中的投机成分要高于商品房。二手房源的供应主要是靠有余房者、想换房改善者、投资投机者构成的。而二手房市场类似自由竞争市场的特性，使买卖双方数量都很多，但由于中介问题，经常会出现信息不对称的情况，再加上前几年房价的一再飙升，自认为有投资眼光的炒房客们尝到了甜头，囤房时在买卖中将一些新房变成了没有住过的毛坯二手房，因此导致的投机机会也比商品房要多。

因此二手房市场和商品房市场之间构成了一个联动的链条，其表现为:量跌-价跌-二量跌-二价跌-二量涨-开始活跃-商量回升-商价回升-二价上升。从中可以看出，二手房市场决定于商品房市场。

二、天津二手房市场的特点决定购房选择面较小。你看购房须知。

天津的二手房有哪些特点呢?先说说二手房类型问题。无论从建筑形式、历史年代、结构类型等方面天津二手房的类型都是比较多的，但最显著的方面还是产权形式较多，包括:公产房(包括自管公产和自管公产)、私产房(包括已购产权公房和福利分房后的私产、历史遗留私房、及这10几年来的商品房，这些商品房又包括较多类型，如危改、平改的还迁房、划拨地商品房、出让地商品房等)、特殊房(如军产房)、问题房等。总得来说，无外乎三种，完全产权、部分或限制产权、使用权(土地使用权，包括划拨、出让(年限有区别))。作为二手房来说，购房须知。产权是其根本，产权的形式直接关系到二手房的定价与释放量。

再说说房龄与房价的比例问题。以市内六区为例，不算再交易的与期房，当初取得的成本为:房龄小于2年的，均价5500元左右;房龄3-5年的，均价4000元左右;房龄5-10年的，均价3000元不到;10年以上的，均价应该不足2000元。

最后说说交易成本问题。5年内的二手房交易成本不小于10%，其他房龄的交易成本不大于4%。也就是说，5年内的房子若涨价不足10%都赔钱，但5年内的房子成本却较高，而5年以上的房子虽然成本低、交易成本也低，但房型、配套等已经较落后，这里就有一个问题出现了。而从高端或中高端客户的居住习惯来看，其换房频率高于低端住户，他们的需求通常是改善型的，很少会换成旧房，一般以5年内的次新房为佳，天津二手房。而这部分次新房交易成本较高，等于变相将客户推于商品房市场，因此他们选择商品房的概率将大大增加。当然，这些分析的前提是现在天津的住房自有率还很好，这其实也是目前的一种现状。

综上所述，在天津二手房市场上，只有产权形式合适，房龄在5-10年之间，户型在90平以下，总价控制在70万以下的房源较适合多数人的选购。而这类房源所占的市场份额不会太多，使购房者的选择面较小，从而间接导致了他们的持币观望。再加上商品房价格有所松动，受众对于奥运后房价下跌的主观预期较强，这些都导致了市场观望气氛严重，成交量持续下跌。而市场的低迷使天津二手房中介无疑再次进入新的竞争阶段，面临第二次洗牌，而这次洗礼又将为市场环境带来什么变化呢?我们试目以待。

二手房中介先死开发商后死

二手房是一手房的反应，因此如果一手房能挺得住，二手房就也可以做猪坚强。只是在这个会持续较长时间的观望期中，两者的促销力度与手段肯定会有较大差别。房地产行业面临洗牌已是不争的事实，该行业本身其实并无核心技术，也非管理密集型，只靠资金密集来设置进入的门槛，使得从业企业与人员实力参差不齐，而高热的房地产行业又吸引了大量非本专业企业前来淘金，因而演变成今日楼市低迷的局面也不算太出奇。淘汰掉一部分实力差的房企、产品进入精细化划分的时代也势在必然。因此当面临市场考验时，相信二手房中介会比开发商先被淘汰出局。

实际上天津中心区现在并未显现降价，只是成交的低价多些显现价格下跌了，而成交的高价多些则显现价格又上升了而已。特殊地段二手房不会明显下降，甚至只是平，此时房地产的地段、地段、地段论就更加明显。而一旦有新政策出台救市，二手房市场也会首先得到松绑。因此虽然房地产现在进入寒冬，但大的暴风雪未必会就此来临，如何挺过这段难关?未来的道路该如何走?是苟延残喘还是另辟蹊径?是房地产从业者们该冷静沉思的课题。

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小女子不才，对房地产认知尚浅，希望业界人士和广大网友多多点拨，共同探讨楼市话题。