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上海房产律师按:有些上海二手房的买受人为了不用已有资金支付首付款，采取做高房价，骗取银行贷款的行为，实现"空麻袋背米"的目的，在合同中约定一个比真实房价高许多的虚假买卖金额，独生子女要二胎。按照银行固定的贷款审批成数，用审批下来的贷款支付全部房款。这种行为违背国家相关政策，损害了国家和银行的利益。但是这种做高房价的合同条款本身是无效的，买受人很有可能因为贷款不能通过审批而承担违约责任。张雷律师建议当事人不要采取做高房价的手段骗取贷款，而应当认真评估购买实力，量力购房。 房产律师提示关键词:做高房价、银行贷款、房产纠纷、上海房产律师 【案例分析】 2009年3月初，买受人王先生和卖售人李先生签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋总价为145万元，同时合同第九条约定了买受人王先生逾期支付房款的违约责任为，买受人逾期未付款的，合肥地图。卖售人可以书面催告7日内履行，超过履行期限的，卖售人可以解除合同，并从买受人已付款中扣除总房款的20%作为违约金。 私下，你知道下岗职工养老保险。买受人王先生和卖售人李先生签订了一份补充协议，约定，双方房屋真实价格为103万元，签订《上海市房地产买卖合同》中145万的总房价，目的是为了获取银行贷款。 到了2009年6月，双方约定的到房地产交易中心办理过户手续的时间临近，买受人王先生向银行申请贷款未能通过审批，遂不愿再履行双方签订的买卖合同。卖售人李先生在过户当天发函催告买受人王先生，称如在催告期内仍未履行，则将解除双方签订的合同并追究王先生的违约责任。后买受人王先生未履行该过户付款义务，卖售人李先生起诉至法院要求买受人王先生支付违约金17.6万元。 【案件思考】 做高房价，买卖合同是否有效?做高房价贷款不成是否要承担违约责任? 【法庭判决】 法庭认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。但双方关于做高房价的部分，不是双方真实意思的表示，属于无效条款，双方之间的真实房价103万是合同真实权利义务，双方的违约责任应当在103万元的基础上计算。买受人为达到多贷款的目的而故意做高房价，由此产生的逾期付款的法律后果应当由其自行承担，故支持卖售人李先生的诉讼请求，判决合同解除，买受人王先生支付卖售人李先生违约金17.6万元。 【法理延伸】 律师认为，首先做高房价的约定违反了合同法第五十二条【合同无效的法定情形】"恶意串通"损害国家、集体或者第三人利益的合同无效的规定，属于无效条款。买卖双方应当按照真实交易价格履行或者计算违约责任。其次，合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。因此，做高房价导致贷款不能通过银行审批则要承担合同第九条约定的逾期付款的违约责任。或者按照合同真实交易价格履行各自的义务。 上海专业房地产律师咨询请拨咨询请留言，网站(上海建筑房地产律师网): (责任编辑：admin) |
