进入第二季度，楼市调控形成的区域差价越发明显。对政策敏感度更高的二手房市场中，从均价元/平方米的和平区到4000元/平方米左右的远郊区县，眼下天津市中心与郊县房源价格最大差距甚至已达3倍以上。业内人士认为，按照价格差异，天津二手房市场整体可分为四个发展区间，即高价区、次高价区、价格发展区及潜力区。

高价区求学需求推高和平区价位

聚集着重点小学、中学和商业、医疗等设施的和平区，是眼下天津二手房市场的绝对高价区。从4月上半月天津多家地产中介机构的成交情况来看，和平区二手房整体成交均价在-元/平方米左右，部分靠近重点学校的房源成交单价更是高达-元/平方米。

"现在买房有限购要求，所以我们希望这次能尽量购买综合条件较好的房源，能从孩子小学一直住到高中毕业，毕竟和平区的中小学都很好，周边配套也齐全，老人看病、家人购物都很方便。"林女士在挂牌出售自己河东区老房子的同时也在中介公司咨询和平区二手房源的情况，"和平区一些老社区的人口素质也都整体较高，对孩子成长有益，这也是我希望能长住这一区域的原因。"

链家地产市场部经理李晓炜表示，和平区拥有滨江道及小白楼两个大型购物商圈，而二手房成交价格最高的区域则分布在和平实验小学、岳阳道小学、昆明路小学等重点小学周边，而市一中、耀华中学、二十中学等市级重点中学周边二手房价格也是居高不下。不过，不少购房者也表示，和平区房源虽然区域优势明显，但由于人口流动性大形成的环境嘈杂、经常堵车等问题也会直接影响入住后的生活品质，业主们工作、就学的路途时间控制也会受到影响，这些因素也成为不少购房者不愿购买和平区房源的原因。

次高价区大配套凸显河西、南开优势

除了和平区之外，河西区和南开区的重点学片区数量也较多，加上此前数年快速建设的区域配套和交通网络，令这两个区域的成交价格眼下也保持在-元/平方米的较高水平，成为天津二手房市场的次高价区。其中，就学和改善居住环境的买家，在春节后两区二手房买家中约占75%。

"中营小学、河西中心小学等重点小学教学口碑也都不错，但周围房价要比和平区低四成，而且南开、河西两区也有南开中学、新华中学、实验中学等市重点中学，今后教育延续性也比较有保障。"综合考察了多个区域的房源之后，市民郑宇最终决定在河西区选择一套二手房，"就算卖了老房子，我也只能承受200万元以内的总房款，而且希望能买到住起来比较舒服的房子，而梅江片区的不少房源都比较适合我。"

从地理位置来看，河西区与南开区像是左膀右臂由和平区的两方向四周延续开来，虽然两区都拥有天津知名高端消费商圈，交通便利性也较高，但由于区域内的发展不平衡导致其二手房成交均价普遍比和平区均价低两成以上，一些重点小学周边房源差价更是高达四成至八成。河西区的梅江以及南开区的老城厢地区同属高端区域，交通便利，环境优美，这两个区域的购房者多以改善型需求为主，对生活品质有一定要求。业内人士透露，河西区陈塘庄、小海地、尖山、挂甲寺等片区，以及南开区密云路、嘉陵道、向阳路等地带都属于综合配套条件较好，但房源房龄较老而价格相对便宜的情况，是不少首次置业者关注的片区。

不过，作为传统中心城区，河西区和南开区也同样面临着道路拥堵等问题，加上一些地段优势较强的区域房源常有房龄老、配套不均衡等问题，也影响了房源的居住品质。

潜力区环城四区房价逐步升温

除了市内六区之外，环城四区、滨海新区、远郊区县三大板块近期都相继出台了发展策略，从产业发展到公建配套都在为区域住宅市场奠定基础，加上这些区域眼下成交均价都还在4000-7000元/平方米的水平，与市区房价差距较大，因此业内人士预计这些区域未来的价值潜力也会更大。其中，最靠近市区的环城四区则被看做潜力最大、发展最快的区域。

眼下远郊区县部分区域二手房成交均价还不足4000元/平方米，与高价区和平区的价格相差3倍以上，但随着滨海新区建设带来的辐射作用，包括远郊区县和环城四区在内的三大板块都已有大批高品质楼盘入市，从而也会拉动二手房市场发展。不过，由于滨海新区很多规划和招商工作都在逐步进行，大批人员进驻速度有限，滨海新区和远郊区县的地产市场发展也并不会立即出现大幅上涨。

相比之下，毗邻市区的环城四区二手房眼下则已经开始升温，从春节后市场成交可以看出，环城四区的成交量一直高居全市各板块之首。"西青区、津南区等已入住的次新房社区较多，房龄都在5年左右，价格也比市区低两三成，我和爱人商量着，如果能选到价格在100万元左右、房型和环境又很满意的房源，我们就出手。"准备结婚的小程直言，选择环城四区主要是考虑自己的经济能力，但交通问题也不能忽略，"这个价位成交的话，我们还能再买辆车，今后上下班也更方便。"

我爱我家、中原地产、链家地产等多家地产中介公司都表示，很多市区门店近期也有不少顾客咨询环城四区房源，而且这一比例已经从年初的一成以内涨至目前的近两成。经纪人孙小姐表示:"询问环城四区房源的顾客数量明显在增长，其中40岁以下的刚需购房者约占六成以上。而对于年轻购房者来说，多数环城楼盘都会存在公交线路少、地铁建设尚未到位等交通问题，这也是这些区域目前价格在低位徘徊的重要原因。"

价格发展区

商圈建设推升区域价值

同属市内六区范围的河东区、河北区、红桥区，眼下的成交均价整体在8000-元/平方米左右，但由于这些区域的大型综合商圈在快速发展建设，也形成了其中不少片区二手房源的升值速度较快，成为天津二手房市场备受关注的价格发展区。

据地产中介业内人士透露，河东区、河北区、红桥区三区在市内六区中一直属于刚需比例较高的区域，因此区域内累积的中小户型房源较多，在眼下市场调控背景下，与刚需买家们的求购条件不谋而合，也使得这些区域二手房的成交量一直比较稳定。

市民刘女士打算在河东区购买一套二手房改善一下居住环境，"市区内的配套条件基本都比较健全，我最看重的还是景观和社区环境，最近一两年来，河东海河风景区的开发让周围环境大大改观，我想买一套可以看见海河景观或者距离海河沿岸公园很近的房源，晨练或散步都有个好环境。"河北创意园区的落成，以及红桥西站周边商圈日益成熟，这些区域也是天津今后落成的各条地铁线路所贯穿的地区，这些区域拥有一定的发展潜力，房源存在一定的升值空间，目前以性价比适宜的价格吸引着广大购房者。

河东区、河北区、红桥区之所以被看做价格发展区，除了河东海河风情区的开发、河北创意园区的落成，以及红桥西站周边商圈日益成熟，加上今后各条地铁线路贯穿等等，让这些区域储备了一定的发展潜力之外，这些区域内新建道路和设施在便捷的同时，其环境也能保持较为安静的特点在市内各区中具有较大优势。不过，这些区域由于发展起步较晚，部分项目建设到位尚需时日，因此预计2-3年内其价值仍有发展空间。

三招"淘"出好房源

今年以来的楼市一直在小幅震荡，二手房市场更是敏感。对于买家来说，在这样的环境下选择房源当然要更加关注综合品质，以确保房源的价值稳定性更高。而选择二手房也需要足够的耐心，才能"淘"出高性价比的好房源。

即使是同一小区，同一时期的成交价也会各不相同，有些社区的成交单价差距甚至高达一成以上。因此，购房者在咨询房源的同时，也要调整心态，对每个社区房源都尽量仔细筛看，以免漏掉高性价比的房源。

通常在购房之前，购房者应先确定自己关注的购房区域，并针对区域楼盘进行详细了解，包括基础配套设施、公共配套设施、安全保护措施以及物业管理、环境绿化、房源采光条件和开发商口碑等，从而筛选出主要关注的社区。而对于自己青睐的户型和具体房源，购房者最好也要多次亲临现场看房，条件允许的话也应当关注雨雪天气房屋是否存在墙体或屋顶渗漏的情况。

当然，最重要的选择前提还是价格，因此业内人士也建议购房者在选房之前先确定自己所能承受的价格区间，以便更加快速准确地选房。