▇深圳二手房律师团首席律师张茂荣

提要:买方全先生2009年6月与陈先生签订购房合同，不曾想签约后房价猛涨，业主见利忘义，以妻不同意为由毁约，案经一审、二审、再审，陈先生均告败诉，不信邪的全先生在本律师团的支持下，再次提起缔约过失之诉，一审再次败诉，二审和解获赔。

第一回:房价涨，业主毁约，买方起诉反败诉

经深圳中原地产居间介绍，2009年6月全先生与陈先生签订《二手房买卖合同》，以65万元购买陈先生深圳市宝安区某房屋，因共有人其妻不在场，合同备注特别约定:"卖方陈先生经过另一产权人同意，以此价格成交该物业，双方确认陈先生代签此合同有效，卖方承诺另一产权人于2009年6月31日前补签所有文件"。签约后，陈先生如约支付定金2万元，但适逢房价开始暴涨，陈先生遂以妻子不知情不同意为由拒绝履行合同。同年7月全先生向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，要求解除合同，判决陈先生夫妻支付违约金6.5万元，陈先生夫妻共同委托同一律师形成攻守同盟。诉讼过程中，陈先生夫妻于7月14日将涉案房屋转移登记至他人名下。

宝安法院经审理认为:涉案房屋属陈先生夫妻共有，陈先生未经其妻同意处分行为无效，合同无效，违约金条款亦无效，2009年9月21日一审判决:驳回全先生要求陈先生支付违约金的诉讼请求。

第二回:买方上诉，侵权责任的构成要件。二审维持原判

全先生不服一审判决，以陈先生签约时已明确表示其妻同意，并在合同中约定代签有效，行为构成表见代理，房屋已被高价一房两卖，因房价上涨夫妻串通损害买方利益等理由向深圳市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，改判陈先生夫妻承担违约责任。

深圳中院经审理认为一审认定事实清楚、适用法律正确，但明示"至于合同双方对于合同无效的过错的大小、因涉案合同的无效造成上诉人的损失问题，因上诉人并未提出相应的诉讼请求，根据不告不理的原则，本案不做处理，上诉人可另寻法律途径解决"，2010年6月21日二审判决:驳回上诉，维持原判!

第三回:申请再审，再遭驳回

全先生仍不服二审判决，以涉案房屋已被陈先生夫妻高价另行出售的事实证明签约时两人是协商一致同意的，只是由于房价上涨才串通毁约、合同有效等理由向广东省高级人民法院申请再审。

广东高院经审查同样认为双方所签合同无效，陈先生不构成表见代理，于2010年8月25日裁定:驳回全先生的再审申请!

第四回:另案起诉缔约过失，再次败诉

时至再审终结，追索违约金的全部法律程序已经走完，但全先生和本律师团终不信如此明显的业主毁约居然能逃脱法网，于是又更换事由向宝安区法院提起缔约过失之诉，要求陈先生支付由于自身过错导致合同无效给买方造成的损失27万余元(房屋升值差额)，陈先生委托律师辩称全先生明知房屋属于其夫妻共有而签约应付全部过错责任，自己无任何过错。

宝安法院经审理认为:陈先生在未经其妻同意的情况下与全先生签订购房合同，处分行为无效，应承担导致合同无效的主要责任，全先生明知房屋属陈先生夫妻共有，合同理应由陈先生夫妻共同签名或陈先生持有其妻授权委托书，但未尽注意义务，应承担导致合同无效的次要责任。房价升跌乃市场行为，并非双方当事人所能预期、掌控，全先生以单方制作的评估报告作为损失依据无事实和法律依据。2011年3月22日一审判决:驳回全先生的诉讼请求。

第五回:好事多磨，再上诉和解获赔

全先生好生疑问:明明是陈先生手持房地产证原价，拍着胸脯说夫妻都同意卖，且为防止说不清还特意在合同备注说明，追讨违约金败诉也就罢了，但在二审判决可以另寻法律途径解决因此导致的损失而提起缔约过失诉讼时，又被认为自己也要承担次要责任，即便如此又因为没有证据证明损失而再次败诉!此时的全先生已是对法律完全丧失信心，但作为法律人，本律师团还是坚信正义的存在，并垫付了二审上诉费为全先生启动了二审程序。

二审中，主审法官询问陈先生房屋另行出售多卖了多少钱，陈先生承认卖高6万元。

庭后，陈先生主动要求调解，今日(2011年7月26日)双方达成调解协议，陈先生一次性赔偿全先生损失2万元，双方互不再追究。

至此，一场耗时两年，历经两次宝安法院、两次深圳中院、一次广东高院、五次庭审的普通二手房纠纷终于画上了句号!

律师说法:

1、最高法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第17条第(二)项明确规定"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人"，但由于"他人有理由相信"的标准不清晰导致实践中很多夫妻表见代理无法认定;

2、一方签字出售夫妻共有房屋是否有效在深圳各区法院尚有不同认识，部分法院认为对签约的共有人有效，对未签约人无效。就本案来说，陈先生签约时持有夫妻共有房地产证原件，且承诺其妻同意，并在合同备注中提供了效力担保，即便合同无效也应由其个人承担责任;

3、本次交易通过正规中介中原地产成交，且全先生和中介要求陈先生在合同备注注明了代签事宜，已尽善意合理的注意义务，宝安法院认为全先生未尽注意义务应对合同无效承担次要责任错误;

4、房价上涨期间，夫妻借口一方不同意是业主惯用的毁约借口，建议签约时对不在场的一方进行电话录音确认，并及时要求其补签，不能取得录音的要明确约定因此导致合同无效的，由签约一方按合同约定的违约金数额赔偿买方缔约损失;

5、根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第28条"一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许"的规定，当事人一方单方委托的鉴定结论同样具有法律效力，对方当事人如若否定该鉴定结论必须有足以反驳的证据并申请重新鉴定。本案陈先生在诉讼中只是口头表示不认可，既没有提供任何足以反驳的证据，也没有申请重新评估，无法否认法院名录中国家一级评估机构深圳市英联房地产估价顾问有限公司做出的评估结论;

6、目前我国法律尚未对缔约过失诉讼实行举证责任倒置，由此导致的结果是即便一方恶意磋商存在缔约过失，对方也很难举证证明损失，从而使得过错方责任难以追究。就本案来说，陈先生缔约过失导致全先生丧失最佳购房时机是不争的事实，但法院同时又认为房价涨跌是市场行为，即便由于陈先生过错导致全先生后来买了高价房，多支出的购房款也要自认倒霉!

法律常识:

表见代理:

指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。表见代理实质上是无权代理，是广义无权代理的一种，是法律为了保护善意第三人的利益，维护交易安全而确立的一项制度。表见代理的法律依据体现在《合同法》第四十九条，内容为:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

缔约过失:

又称先契约责任，是指在合同订立过程中，一方当事人因违背其依据诚实信用原则所应负有的义务，而使另一方当事人信赖的利益遭受损失，而应当承担民事责任的情况。缔约过失责任的法律依据体现在《合同法》第42条和58条。《合同法》第42条内容:当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。第58条内容:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本律师更多原创请访问:[url=

深圳知名房地产律师，因为专业，所以值得信赖!

全部原创

要睡觉了呵呵