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根据我国《合同法》 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。那么承租人乙未经过出租人即所有权人甲同意，将房屋转租给第三人丙，是否就导致转租合同无效呢？1假如丙明知乙不是所有权人只是承租人而订立合同，2假如丙因为乙对房屋的占有误以为乙就是所有权人而订立合同，这两种情况下有无区别？假如合同无效法律依据又是什么？承租人对房屋的占有属于什么权利？与第三人善意取得物权有什么区别？ 1如果未经出租方同意就签订转租合同，此合同属无效合同 2第三人明知承租人身份或者以为承租人就是出租人，这两种情况有区别。 《合同法》生效以后，对无效合同的五种情形作了明确的规定，有下列情形之一的，才能认定合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 因此如果丙明知乙未出租人未经出租人允许签订合同那就构成恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益那就属于无效合同。 如果丙以为乙就是出租者而与其签订合同，此合同属可撤销合同，因为一方以欺诈、隐瞒事实手段与对方签订合同。丙可以申请撤销，同时可以要求乙赔偿损失。 承租人对房屋享有使用权而不是处分权和所有权。 本案涉及合同问题，与不当得利不是一个范畴。 如果未经出租人同意，擅自转租，且事后出租人不追认的话，转租合同是无效。如果出租人事后认可，转租仍可有效。 一般房屋这种不动产，确认其是否产权人查验产权登记文件即可，非产权人出租，没有明确授权，很难对你说的丙适用善意第三人的规定。 1假如丙明知乙不是所有权人只是承租人而订立合同 在产权人不知道的情况下 承租人应当就无权处分行为向所有权人承担责任 因为合同的相对性 所有权人与次承租人之间不存在法律关系 而后 承租人可以向次承租人追偿 2假如丙因为乙对房屋的占有误以为乙就是所有权人而订立合同 对于该情况个人认为不适用善意取得制度 该制度基于表征信赖 为保护交易安全而设立 在不动产变动中 皆以登记为准 公信大于私人约定 故次承租人未经合法所有权取得租赁权 不得对抗登记有效的所有权 次承租人应当返还房屋于原所有权人 并就此行为产生的损失请求承租人赔偿 原租赁合同有效 由于违约可以被所有权人撤销 转租合同在所有权人提出异议前效力待定 异议提出后归于无效 买卖不破租赁是不完全物权优先完全物权的一种适用 那么承租人乙未经过出租人即所有权人甲同意，将房屋转租给第三人丙，你知道诈骗罪 构成要件。是否就导致转租合同无效呢？ 回答：不是的，即使是未经出租人同意，转租合同也因没有违反法律法规强制性规定，依然有效。合同的无效，请见合同法52条，转租合同并没有违反52条，也没有法律法规规定转租是无效的（注意这里的法规是指国务院所颁发的规范性文件） 1假如丙明知乙不是所有权人只是承租人而订立合同，2假如丙因为乙对房屋的占有误以为乙就是所有权人而订立合同，这两种情况下有无区别？ 回答：区别是有，如遇到真正产权人解除承租人合同后，次承租人对承租人要求的赔偿在这里是有区别的。一个是知道，一个是误认，对于损失赔偿是有影响的。 假如合同无效法律依据又是什么？承租人对房屋的占有属于什么权利？与第三人善意取得物权有什么区别？ 回答：合同无效是没有法律依据的，合同法所规定的转租在出租人不知道的情况下，赋予出租人解除合同的权利，而不是说禁止转租。承租人对房屋的占有是他所拥有的权能之一，承租人对房屋可行使占有和使用的权利。这里不存在物权的问题，租赁合同是债权，而不是物权。 实操中根本不存在因为转租没有经过出租人同意而变成恶意串通或者无效的情形，实操中一审法院判无效或者无权代理的，二审也会改判的，自己去网上找找判例看吧。法院一般认为维护合同，稳定性，都对无效和所谓恶意串通比较谨慎，且实际中，作为次承租人丙，为了继续使合同履行，也不会去起诉撤销或者变更，而是确认合同效力，要求乙也就是出租人承担违约责任，撤销或者无效，乙是承担缔约责任，这样乙赔偿的数额就会少很多，因为合同一般有约定违约条款的啊。 我只能说8度深南只是看着书说，而没有注意实操中法院的认定及作为商业角度考虑丙会如何处置。 (责任编辑：admin) |
