夫妻一方私自转移夫妻共同所有的房产时，离婚诉讼中，对已转让的房产财产如何分割？离婚诉讼中，登记在一方名下的夫妻共同房产，常常被登记产权人一方在离婚诉讼前私自转让，最为典型的情况是瞒着配偶将房产过户到自己的近亲属名下，其中对于已经转让房产能否追回，司法审判中法官一般会首先分析，该房产的转让是属于夫妻一方与第三人恶意串通，还是属于一方与善意第三人的正常交易，涉及到此类房产的分割存在以下问题:
（一）房屋转让被隐瞒一方当事人会向法院另行提起诉讼，将配偶及房屋受让人列为共同被告，请求确认房屋转让行为无效，法官审判此案时如何确定该买卖行为是善意取得呢？

通常法官除查明原告方对于该房产的转让是否知情外，房屋转让价格也是法官判定“是否正常转让，是否善意取得”的重要事实依据，但当前房屋转让的操作实践是：私自转移房产方与第三人往往会签定一真一假两份买卖合同，在建委签订的房屋买卖合同为名义上的合同，为逃避税收隐瞒真实交易价格，双方填写了当地房产主管部门公布的成交最低申报价，而市场交易价格却比申报价要高得多，原告方代理律师也只能申请法院调查到双方在建委备案的假买卖合同，而实际上转让房产一方与第三方之间只是走了一个房款支付的形式，有些恶意转让中甚至连付款的形式都没有，对此，法官该如何判断名义合同的价格是否正常呢？有其它参考指标吗？一般情况下法官也会认定转让行为有效，适用不动产善意取得制度，但对于另一方婚姻当事人来说，则是莫大的损失。
（二）当法院认定第三人取得房屋所有权，被一方私自转移房产不能作为夫妻共同财产分割时，离婚诉讼中售房款可作为夫妻共同财产分割，对于中国最新婚姻法。但售房款数额该如何认定呢?法院依职权调取的建委备案的房屋买卖合同中的售房款显然只是一个假的合同价格，并不是一个真实的交易价格。一方私自转移房产给善意第三人时往往是按照当时市场最高价成交，但另一方婚姻当事人无法尽到相应的举证责任，于是法院就按照在建委查询到的售房款进行分割，实际上另一方当事人显然是吃了哑巴亏。有些法院考虑到这种实际的不公平，在受让第三人同意的情况下，由法院委托房地产评估机构对已转让的房产进行评估，以评估报告确认的价格进行分割，这种分割方法应是一种较为公平的分割方法，但往往有局限的是，房产受让人本来就常常是与私自转移房产一方当事人恶意串通，大多不可能同意对该房产进行评估，即使是善意第三人，看着婚姻法最新司法解释。对自己的拥有的不动产同样可以拒绝评估。
（三）夫妻共有的房产是婚姻家庭中非常重大的财产，房产是否公平分割会影响到离婚后双方当事人以后的生活、工作，所以一方私自转移夫妻共有房产的分割应当慎之又慎，在一方提起的请求确认转移房产行为无效之诉中，应考虑《物权法》第106条规定：不动产的善意取得应符合以下条件：（1）让与人许为不动产无处分权人。（2）受让人须为善意（3）以合理价格转让（4）已依法办理相关登记手续。据此，法官在认定（2）（3）的时候非常关键，其中第（3）点就是我们前面讨论的焦点，什么价格才是合理的价格？申报价是否是合理的价格？据此，我们认为，如果夫妻一方私自转移房产，本来目的就是为了达到占有夫妻共同财产，让对方不分或少分，所以建委的交易最低申报价应当是法官的参考价格之一，但不应是唯一的参考价格。对此，被告应尽到“以合理价格转让”的举证责任。原告也可以提交非正常交易价格的反证。对于第二个问题，如果法庭调查已查明房产转让是在一方当事人被隐瞒的情况下，被另一方私自转让，那么在无法查证房屋真实交易价格时，法官决不能仅按照在建委备案的申报最低交易价格计算的售房款进行分割，而是应尽可能对诉争房屋进行评估，依据评估结果进行分割。但如果对已转让房产进行评估不可能时，一方当事人可以举证证明同等地段同一小区的房屋市场交易价格作为参考，法官也可以依职权调查该同类房产的市场交易价格，然后可以在建委的申报价（即名义合同的售价格）与市场一般交易价格之间，依裁量权取一合理价格来确定已转让房产的售房款。在此基础上再考虑是否能适用《婚姻法》四十条对售房款进行分割。如此才能保护无过错方的利益，同时对故意转移夫妻共同财产一方在法律上有所惩罚。

席向阳—北京知名资深离婚专业律师：看着最新的婚姻法。预约电话151

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