三、       现房抵押难以化解银行风险

买受人自己或是第三人用享有产权的住房现房作抵押，担保借款人归还银行贷款，是典型的不动产抵押贷款，在理论上实践中都没有异议。那么，住房贷款现房抵押，有无弊病?支付30％的首付款是成立必备条件，出售现房的开发商或者二手房的出卖人，在买受人需要借款购房时，签订房屋买卖合同，即可收取30％以上的售房款。在买受人或者第三人用自己的房屋为贷款偿还作抵押登记后，银行就一次性将贷款划给买受人(甚至直接划给开发商出卖人)，买受人付清购房全款，则开发商或者二手房出卖人的利润就全部得以实现。买受人以贷款付清购房款后，根据抵押合同的约定，按月分期偿还银行贷款。在还清全部贷款本息后，借款买受人对住房的所有权回复至圆满状态；在还清全部贷款本息前，如果所购现房被拆迁，买受人会受到安置和补偿；在买受人无过错或者其它不可抗力等情况致房屋毁损灭失时，从理论上讲，其损失应当由买受人自己承担，但是，由此造成无钱无房的买受人没有能力偿还贷款时，其银行的利益就很难实现。借款买受人因各种原因不按期归还贷款，银行有权以抵押的房屋拍卖、变卖款优先受偿。但是，房屋是基本的生活资料，是人们生存、生活的必需品，银行拍卖、变卖、折价收回用于抵押的商品房，涉及房屋内居住者基本的生存权，生存权高于债权，居住在抵押房屋里的借款人或者担保人如何处置?强制搬迁、强制拍卖、变卖，都不是银行直接享有的权利，都需要经过诉讼程序才能得以进行。2005年1月1日施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《执行查封规定》)第6条对于抵押权人的优先受偿权作有一定的限制，规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这一规定意味着银行虽然可以通过诉讼，申请查封设定抵押的现房，但是并不能用于抵债。2005年l2月21日施行的最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《执行抵押房屋的规定》)第1条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”但是，这仅仅是针对已经设定抵押的房屋应当如何执行所作的规定，并不是对《执行查封规定》第6条的修改，第6条仍然继续适用。即使按照《执行抵押房屋的规定》、根据抵押权人贷款银行的申请，要对借款人设定抵押的房屋依法拍卖、变卖或者抵债，也有严格的条件和程序：对设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，必须给予被执行人六个月的宽限期；在这六个月的宽限期内，法院、银行债权人作为申请执行人都不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋；六个月宽限期届满，人民法院才能强制迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，要由申请执行人即银行为被执行人即借款人及其所扶养家属提供临时住房。另外，当借款买受人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不能强制其迁出抵押贷款购买的住房，则该抵押现房就不能折价、或者拍卖、变卖、抵债。在这种情况下，贷款银行发放的住房贷款不仅没有利益，就连本金都赔上了，其贷款损失难以弥补。贷款银行的信贷利润只有在抵押借款人还清全部贷款本息后才能得以实现。当借款买受人以现房作抵押，在贷款收回前，银行要随时随地承受房屋毁损灭失、借款买受人丧失工作能力、没有收人或收人中断等付款能力变化、无能力归还贷款等风险；这类风险一旦成为现实，银行发放的购房贷款的利润就难以实现。可见，采用抵押担保方式，因贷款购房实现的利益，由房屋出卖人完全享有却不承担任何风险，要由出卖人承担风险也没有法律依据；风险主要由还没有盈利的发放贷款的银行承担，如同期房作抵押一样，也是显失公平的。

相关文章

·

·

·

·

·

·

特别推荐

·

·

·