值已设定抵押权的房地产;被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产

　　)。

　　凡通过划拨方式取得土地使用权，政府不收取地价补偿费，不得自行转让、出租

　　和抵押，需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交

　　易者，应到县级以上人民政府办理出让和过户手续，补交或者以转让、出租、抵

　　押所获收益、抵交土地使用权出让金。

　　国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度

　　，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外，集体所有土地，必须先行征用转为

　　国有土地后，才能转让。

　　取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或

　　用于其他经济活动，合法权益受国家保护。

　　依出让方式取得的土地使用权需要抵押的，必须依法到土管局，凭土地使用权证

　　书，证书办理抵押登记;依划拨方式取得的土地使用权，需要抵押的

　　，必须办理土地使用权出让手续后，方可抵押，并由土地管理部门签发土地使用

　　权抵押许可证。不办理出让手续而抵押的，抵押行为无效。

　　抵押合同应当规定抵押土地使用权的名称、数量、范围、规格、价值、坐标表、

　　宗地图、面积、《土地证》。

　　三是抵押债权：抵押债权是以土地使用权设押担保的主债债权。从债务人的义务

　　角度出发，又可称作抵押债务或主债务。由于土地使用权抵押是对土地使用价值

　　优先受偿的担保，因此，从理论上说，抵押债权应当是以金钱给付为内容的债权

　　。非以金钱给付为内容的债权，如请求提供劳务，完成工作的债务，原则上不能

　　作为抵押债权。

　　四是抵押权人的实行。抵押权人的实行是指债务人不履行债务时，债权人就抵押

　　土地使用权依法优先受偿的措施。由于土地使用权抵押涉及关系复杂。根据现有

　　立法，土地使用权的设押需办理登记手续。因为土地使用权抵押权是一种不动产物权。从外国立法来看不少国家都对不动产的物权变动规定了严格的登记制度。

　　1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》第10条规定：依法改变土地所有权

　　或者使用权的，必须办理权属变更登记手续，更换证书。1994年7月5日，第八届

　　全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管

　　理法》第35、59、61条明确规定：国家实行土地使用划拨方式取得土地使用权应

　　当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土

　　地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。房地产转让、抵押当事

　　人应当按规定办理权属登记;房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定

　　的部门办理抵押登记;因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应

　　当依照规定办理过户登记。抵押权限属于土地使用权。

　　三、关于土地使用权抵押合同效力如何认定和处理原则

　　1、依划拨方式取得的土地使用权进行抵押，未办理土地使用权出让手续而抵押的

　　，抵押合同无效。

　　2、未依法征用国有的集体土地使用权而将土地使用权进行抵押，应认定抵押合同

　　无效。

　　3、土地使用者在土地使用权出让合同的期限内未按出让合同的约定投资开发利用

　　土地，而将土地用权进行抵押，且已按规定办理了土地使用权抵押记手续，又无

　　其他违法行为，应认定抵押合同有效。

　　4、《条例》实施以前，土地使用者将土地使用权进行抵押，未办理抵押登记手续

　　，但无其他违法行为，民法院可以认定抵押合同有效。

　　5、土地使用者将土地使用权进行抵押，签订抵押合同后，未办理抵押登记手续前

　　，又与第三方就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，后一

　　抵押权人在清偿顺序中的地位优于前一抵押权人。

　　6、属于违反国家法律、政策的;损害国家利益和社会公共利益的;违背民主议定

　　原则;采用欺诈、胁迫其他不正当手段签订的土地使用权抵押合同无效。

　　在处理土地使用权抵押权纠案件时应遵循以下原则;

　　1、依法保护国家、集体的土地所有权和公民、法合法的土地使用权的原则。

　　2、土地使用权随地上建筑物及附着物转移的原则。

　　3、尊重历史，面对现实兼顾双方利益以及有利于生产、生活的原则。

　　4、促进经济发展、维护社会安定团结的原则。

　　四、土地使用权抵押的处置及法律责任

　　《民法通则》第89条第2款规定：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵

　　押物的，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律的规定，以抵押物折价或者

　　以变卖抵押物的价款优先得到偿还，”根据这一条规定，当抵押人提供土地使用

　　权作抵押而债务人不履债务时，债权人有权依照法律的规定以抵押土地使用权出

　　让和转让价款优先得到偿还。可是，实践中我国至今并没有法律对房地产的折价

　　和变卖的问题作出明确规定，只是在1992年7月14日最高人民法院《关于适用<中

　　华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》中有关执行程序部分，就人民法院在

　　执行中变卖被执行人的财产问题作了规定，其中第281条规定：“人民法院在执行

　　中需要变卖被执行人财产的，可以交有关单位变卖，也可以由人民法院直接变卖

　　。由人民法院直接变卖的，变卖前应就价格问题征求物价等有关部门的意见，作

　　价应公平合理。”“对变卖的财产，人民法院或其工作人员不得买受。”第301条

　　规定：“经申请执行人和被执行人同意可以不经折价、变卖，直接将被执行人的

　　财产作价交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”第30

　　2条规定：“被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请人同意，人民法院可以将

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