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土地使用权抵押是指土地使用者提供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保 行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的土地使用权拍卖所得的 价款优先受偿。其中，以土地使用权提供担保的债务人(或第三人)称抵押人。 接受担保的债权人称抵押权人。本文拟就土
该项财产作价后，交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理;申请执 行人拒绝接收或管理的，退回被执行人”。那么，就存在以下几个问题：一是如 何折价?折价后，抵押权人是否可以取得抵押土地使用权?二是变卖土地使用权 应经过怎样的法律程序?三是土地使用权抵押权人优先受偿后不足的债务或剩余 的抵押土地价值应如何处理? (1)关于折价问题：按照世界各国的贯例有关抵押的一般民法理论，应该由土地 使用权抵押权人在抵押土地使用权担保之债权已到清偿期而债务人不履行清偿义 务时，提出估价申请，由部门根据抵押人申请范围进行地籍调查，弄清 土地权属界线和抵押土地使用面积，进行抵押地块的评估，估价后，抵押权人能 否就有权取得土地使用权呢?笔者认为：抵押权人无权直接取得抵押土地使用权 ，否则，就等于由抵押权人单方面决定将属于抵押人的土地使用权直接出让给自 己了。这显然不符合土地使用权出让必须协商一致的构成要件。 (2)土地使用权抵押实现的主要方式是变卖和拍卖土地使用权。抵押权人的申请 只能申请人民法院拍卖抵押土地使用权，而不能由抵押权人自行变卖，否则，将 损害抵押人的利益。 (3)抵押土地使用权拍卖后其价值不足以清偿抵押土地使用权担保的债务，抵押 权人有权从抵押人的其他财产中得到不足的部分，但对这部分财产的变卖价款， 如果抵押人还有其他债权人的，抵押权人则不享有优先受偿权。债务人以抵押土 地使用权清偿债务时，如果该抵押土地使用权有数个抵押权人的，应当按照设定 抵押权的先后顺序受偿。如果抵押土地拍卖后，所得价款不足以清偿数个抵押权 人的，后设定抵押权人不享有优先受偿权;如果抵押的土地的价值不足以清偿同 一顺序数个抵押权人时，则可按债权比例予以分配。如果抵押土地拍卖所得价值 大于抵押人的债务则抵押权人应将余下部分价值返还给抵押人。 抵押权人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有 权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处理抵押财产，因处理抵押财产而取得 土地使用权和建筑物。其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户手续。 对未批准，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政 府土地管理部门应当设收其非法收并根据情节处以罚款。属于未申请房地产转让 ，抵押登记的，处以房地产评估价1%至5%的罚款。 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应 当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权 人方可优先受偿。 土地使用权抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵 押的房地产时，可以依法将土地上的新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖 新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用 范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体 所有和土地用途。 抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 五、处理土地使用权抵押纠纷与土地使用权租赁、土地使用权出让、土地使用权 转让的区别 土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他 附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权 出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得出租。土地 使用权抵押与土地使用权租赁都必须经过登记。土地使用权抵押，其使用权不发 生转移。仍由抵押人使用并不支付费用。而土地使用权租赁是在一定期限内，土 地使用权交由承租人使用，并由承租人向出租人支付租金。 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由 土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所有的土 地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使 用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 土地使用权转让是指土地权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权转 移给他人的行为。 土地使用权抵押与土地使用权出让、转让，都必须办理登记手续。土地使用权出 让只是在一定期限内占有、使用，到期收回，而土地使用权转让，原土地使用者 就不再享有该土地的使用权。土地使用权出让和土地使用权转让，都必须支付一 定的出让金或转让金。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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