据有关人士介绍，“天兆模式”的核心在于绕开了“消费者自主选择保险公司”的敏感问题，采用直接代替天兆的购房人代缴保险费的方式解决这个最敏感的问题。对此，天兆的准业主、焦点房地产网业主论坛网友“一地鸡毛”在论坛中发表评论说：“对于普通的购房人来说，至少在现阶段，购房人并非一定要求自己有权利选择保险公司，但是，如果我们不能选择保险公司就不要让我们交纳保险费。”

业内人士也普遍认为：“天兆模式”在消费者尚无主权的背景下，是解决这一问题的较好的方式。外币按揭，国内购房人何时享用？

作为国际化的大都市，北京正吸引着越来越多的海外人士，甚至外国人在京购房置业。同时，随着WTO条款逐渐开放外资银行业务，而币利率的相对优势，也使境外银行大举杀入按揭贷款业务成为一种趋势。根据中国人民银行公布的贷款利率，人民币个人按揭贷款的利率五年以下为4.77%，五年以上为5.58%。外币个人按揭贷款的利率是3%，外币按揭显然更为划算。东亚银行是现在屈指可数在北京可从事外籍人士购房按揭业务的外资银行。香港东亚银行褚晓路告诉记者：“现在，由于政策的限制，外资银行的外币按揭业务只能针对拥有外国国籍的人，而中国籍公民尚不能办理外币按揭贷款。”，但是他同时表示：随着外资银行在中国境内经营人民币业务的全面敞开，人民币与外币的可自由兑换也指日可待，在这样的背景下，中国籍公民将能够办理外币的按揭业务，“这时，外资银行外币运营成本低的优势将会被体现出来，低利率将是我们最大的竞争力”。褚晓路这样分析。

中国加入WTO的承诺是三年内将允许外资银行在中国境内全面开展人民币业务。业界分析人士普遍认为，如果外资银行进入个人住房按揭市场，将对中国国内银行造成巨大的竞争压力，届时，消费者将有更多更大的余地可以选择。刚刚与建外SOHO签定外币贷款合作协议的香港东亚银行北京地区房地产信贷业务负责人褚晓路表示，一旦中国政府放开对于外资银行在中国大陆进行人民币业务的限制，东亚银行将全力介入大陆的个人住房按揭贷款市场，“因为这是一个低风险、高回报的领域。”褚还认为，作为外资银行，其核心竞争力在于服务以及高水平的个人理财，因为外资银行有着相对更长的个贷款业务的操作经验，能够更加敏感地察觉市场的需求。这意味着中国的购房人将有机会选择和享受更符合自己的贷款品种以及优质的服务。虽然对于外资银行的介入，业界普遍感受到了巨大的压力，但是，有乐观的分析人士认为，外资银行介入带来的竞争压力将在一定程度上促使国内银行转变经营观念，提高服务质量，最终使广大的消费者受益。外资银行介入购房按揭市场后，消费者将有更多的选择。

个人住房贷款

公积金个人住房贷款，也叫个人住房担保委托贷款。是由住房资金管理中心用房改资金委托银行向公积金的交存人和汇交单位的离退休职工发放的政策性贷款。商业性个人住房贷款商业性个人住房贷款，是商业银行用商业信贷资金向购房人发放的购房贷款。个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指北京市住房资金管理中心或其他住房资金管理中心运用住房公积金、由银行运用信贷资金向同一借款人同时发放的，用于购买同一套普通住房的个人住房贷款。

贴息贷款

贴息贷款是商业银行运用自有资金向符合条件的借款人提供一定比例贷款额贴息，并由北京住房贷款担保中心进行担保的商业性贷款。申请人获得的贴息额度，根据其缴纳的公积金而定，最高贴息额度为30万元。该办法只能在指定的项目中采用。　到期一次还本付息法

借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，目前中国人民银行颁布的1年期内(含1年)的个人住房贷款，采用的就是这种方式。等额本息还款法是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。由于月还款额相同，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷户。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用这种方式，这种还款方式对消费者来说，有一个好处，就是每个月还款的数额是固定的，在消费者月收入相对固定的情况下，一般不会因为还款而感到压力。

等额本金还款法

又称利随本清法、等本不等息还款法。就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每期(月)归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的偿还额逐月减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。该还款法一般是以每月为利息清算单位，就是说，消费者每月还款的数额是由每月所还的本金，加上上月贷款总额产生的利息构成。其中每月所还本金就是消费者贷款总额除以贷款总月数得出的数额。总的说来，这种还款方式对消费者有一个好处，就是所还的利息总额相对少一些，但是由于前期本金基数较大，产生的利息就比较多，因此，消费者一开始的还款压力是相当大的。

等比累进还款法

也称等比递增(减)累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多(少)还约定固定的比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。等额累进还款法也称等额递增(减)累进法，其与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多(少)还款的“固定比例”改为“固定额度”，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。

增本减息法

这是国外银行采取的一种计息还贷方式，就是在“等额本金法”的基础上，每期的利息按理论余额计算，但本金的归还则是从小到大，使得每月归还的本息总额是一样的。

提前还贷

提前偿还部分或全部个人住房贷款，是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还一定数额或全部的借款，以达到“缩短偿还期限，减少利息支出”的目的。

转按揭

在房贷的过程中，购房人如果想卖掉自己贷款所购房屋，但因贷款没还情拿不到房产证卖不了，购房人可在找到买家后与其共同到银行办理“贷转贷”，把自己名下的贷款转到另一个同意买你的房并已向你交付了你已交的首付款的购房人身上，这一过程叫转按揭。

贷款程序

目前，在购房时，通常情况是项目开发商会和某一固定银行签署合作协议，双方由固定人员代办贷款事宜。银行工作人员收妥借款申请书及规定文件后，将按规定的工作程序进行调查、核验(信贷人员会对申贷人的资质进行审核)，并在一到三周内给予回复意见。如果银行同意你的借款申请，工作人员会通知你在规定的时间、地点办理或由银行代你办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。贷款度、期限和利率银行发放的个人住房贷款数额，不会高于房地产机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)。贷款期限最长可达30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。但目前审批项目以贷出七成居多。

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