一、尽量克服信息不对称带来的困难。当买房者对中介推介的房产有一定兴趣时，不要只听中介的一面之词。有经验的购房者一般会通过网络、该小区的居民、保安、周边店铺人员等渠道了解比较全面的情况，可以有效化解信息不对称带来的风险。

　　二、请专业人员帮助。比如请律师审查各个阶段合同，如果中介提供的合同暗含加重一方责任的条款，或者故意遗漏重要条款，如付款时间、中介费的收取标准、条件等。在决定购买前还可以请律师对感兴趣的房产作尽职调查：房产证是否是房主本人、房产是否设定抵押、是否被查封等。

　　三、产生纠纷后抓紧进行风险评估，尽可能减少损失。如果咨询专业人士认为应当承担责任，则尽可能将损失减少;如果属于另一方违约，则要评估一下诉讼的成本问题，能够调解解决的不要贸然起诉，因为诉讼过程相对较长，不确定因素较多，必须慎重。

　　记者调查

　　问题1

　　买卖合同文本不规范

　　近期，法院系统经过调研，发现因中介公司统一提供的合同文本存在五方面的缺陷，导致二手房买卖合同纠纷案件大幅增长：

　　一是履约次序约定不明。即部分中介公司提供的合同文本对于卖方履行赎楼义务和买方履行办出贷款承诺书义务的先后次序未作明确规定，导致双方在合同中均以对方未履行义务为由，拒绝履行己方义务，进而产生纠纷。

　　二是履约方式和内容约定不明。合同文本中通常约定卖方有义务协助和配合买方办理首期款的银行监管手续及申请贷款手续，但又未明确约定卖方协助、配合的方式及具体内容，导致合同履行时产生纠纷。

　　三是交易税费的负担未作约定或约定不明。

　　四是未约定文件送达方式和送达地址，造成纠纷。

　　五是违约责任约定不合理。

　　司法建议

　　完善合同文本加强监督

　　一是修改和完善二手房买卖合同文本。建议由政府行政主管部门、房地产中介行业协会和法院共同完善二手房买卖(居间)合同文本，由行政主管部门和行业协会向各房地产中介公司推广使用。

　　新文本应明确卖方履行赎楼义务和买方履行办理银行贷款承诺书义务的先后顺序;明确约定交易双方的通讯地址和联络方式，确定履约通知和文件的送达方式;明确卖方配合买方办理银行贷款、首期款监管手续的具体方式和内容;明确列举税费种类及负担主体。同时，综合考虑法律规定和市场现状，平衡交易方在合同中的权利义务。

　　二是加强中介公司合同文本使用情况的督查。建议由行政主管部门或行业协会定期或不定期抽查、监督中介公司使用的合同文本。如发现中介公司使用非统一文本，又未经修改、备案的，及时对其采取警告或限期改正等措施。

　　问题2

　　中介机构服务不规范

　　法院系统通过对2007年以来的二手房买卖合同纠纷案件进行分析，发现因二手房交易中介服务不规范导致部分纠纷。中介服务存在的问题主要表现在四个方面。

　　一是部分中介公司受利益驱动违法促成交易。表现为指导买卖双方签订两份约定不一的“阴阳合同”，规避税收，导致交易双方发生纠纷。

　　二是部分中介公司违法、违规操作损害委托人利益。有些中介公司在发现卖方的报价较低时，就由公司内部人员或关系人出面作为买方与卖方签订合同。之后，中介公司又利用卖方向其出具的授权委托书，以卖方的名义将房产另行高价出售给第三人，牟取私利，损害卖方利益。

　　三是中介公司从业人员素质参差不齐，服务质量不高。

　　四是部分中介公司未履行必要的协助义务。表现为对买卖双方交易风险的提示不足，在合同履行发生纠纷时，未及时协助交易方保存、收集证据。

　　司法建议

　　加强业务指导 强调行业自律

　　一是建议房地产中介行业协会加强对中介公司的业务指导，强调行业自律，督促各中介公司严格遵守法律、行政法规从事中介活动。

　　二是建议政府行政主管部门加强对房地产中介市场的监管、整顿，及时对存在损害交易方利益以牟取私利等违法、违规行为的中介公司或从业人员采取行政措施，情节严重或屡教不改者，吊销其营业执照或剥夺有关责任人员的从业资格，保障良好、有序的市场环境。

　　三是中介公司要加强对从业人员的培训和管理，提高服务质量。制订严格的中介服务流程，提高服务的专业性和规范性。

　　四是建议政府行政主管部门或中介行业协会制作统一的风险告知书，由中介公司负责发放，向交易双方提示交易风险，普及交易知识，指导交易方收集、保留证据，积极维护自身合法权益。

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