这些商品房销售案件多存在如下几个特点：

　　一、纠纷多因开发商违约引起。由于清远房地产市场不尽规范及国家宏观调控政策等原因，部分开发商出现延迟交房、拖延办证等违约情况，业主因此起诉法院要求开发商赔偿。清城区法院今年上半年受理的商品房销售合同案件均是业主诉请开发商办理房产证和追究开发商延迟交房违约责任。

　　二、纠纷涉及面广。某一楼盘发生纠纷，往往涉及多户业主，一般业主会联合起诉同一开发商，形成群体性案件。同时这些仅是已向法院起诉的部分业主，还有一些业主因观望未采取诉讼方式的，潜在的纠纷不容忽视。

　　三、案件调处难度大。一是双方当事人积怨深，分歧大。如某案件的业主以开发商违约在先为由拒不交纳费，造成恶性循环。又如某案件的业主方因开发商未办理房产证早就怨气冲天，多次到有关部门上访，而开发商为达到少付违约金目的竟对业主进行限电和恐吓，而双方矛盾一触即发。再如某案件开发商长达10年未为业主办理房产证，按合同计算违约金高达十多万，跟当初购房价相差无几，开发商与业主互不妥协，矛盾难以调和。二是部分律师不配合法院调解工作。诉讼中双方当事人一般都请代理律师，并约定以风险代理形式支付律师费，即相关费用除保底收费外还按裁判确定的违约金进行提成。部分律师为了自身利益，不愿接受调解甚至阻止业主调解，使法院调解工作难以开展。

　　四、违约金认定难统一。迟延交付房屋的违约责任，法律规定：当事人可以约定违约金或损失计算方法，无约定的，按逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。出卖人原因逾期办理证书的责任，法律规定：对违约责任有约定的，从其约定;实际损失可以确定的，据实计算;无约定的，实际损失难以计算的，可按已付购总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，法官在计算实际损失时存在三种不同意见：一种认为应按合同约定"一刀切";一种认为应按人民银行逾期贷款利率计算，还有一种认为应按同路段的租金计算。

　　为促进房地产业的健康发展，有效化解销售商品房矛盾纠纷，促进社会和谐稳定，清城区法院提出如下建议对策：