三、 产权式酒店交易过程中存在的法律问题
    3.1 房屋买卖关系中存在的法律问题
    3.1.1 产权关系上存在的法律问题
    首先，产权式酒店项目本身及操作方式存在违规风险。比如“五证”不全、不能办理、投资模式不合法等。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。2001年6月建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条中明文规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定。又比如，开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房间。以上海地区为例，整间酒店有独立的产权证，而这一产权证不允许分割，因此单独的酒店客房是不能办出“小产证”的。尽管老道的开发商力图通过运作规避上述规定。而且，各地在上述法规的具体执行上口径也不尽相同，但就管理层的态度而言是日益严格的，因此这种操作方式不可避免存在一定的法律风险。违规最后的结果是导致产权式酒店可能办不出“小产证”。而若不能办出小产证，则投资者即无法真正取得“产权式酒店”的产权。

    另一方面，由于无法取得“小产证”，故某些开发商转而“出售”酒店的“承租权”，但对外仍然宣称为产权式酒店。在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，权利的行使需要相对债务人的配合，就是说承租人要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人的配合，若出租人不愿意配合，则承租人只能要求出租人进行债权上的赔偿，比如支付违约金等，但一般不能强行租用，并且，权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必须征得出租人的同意。承租人不拥有房屋的处分权。但房屋所有权则具有绝对性，权利的行使不需要其他人的配合，可以自主地对房屋进行处分此外。我国法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年，而房屋所有权则不一样。
再者，开发商即便能为投资者办出小产证，产权式酒店的性质也决定了该产权不可避免的具有依赖性和模糊性。首先，从功能来说，产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。其次，“产权式酒店”配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商。如同小区会所一样，这些设施的产权在法律上存在模糊性，但实际占有人和受益人总是开发商。

    3.2 酒店租赁经营过程中存在的法律问题
    一方面，通常投资者的收益来源于酒店的经营管理，如果酒店管理公司隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者的利益。

    另一方面，产权式酒店的产权具有依赖性和模糊性，这也决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将更换酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，产权式酒店的经营管理往往陷入开发商与酒店管理公司的黑箱操作之中。

    3.3 退出机制问题
    产权式酒店产权上的依赖性也直接导致了，在酒店经营不善的情况下，单独的酒店房屋在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等的收益的。也就是说，投资者一旦投资完毕，就很难全身而退，其命运在很大程度上取决于酒店的经营好坏。而如前所述，投资者对于酒店管理公司也很难进行有力的监督和制约。这就是说，在缺乏规范运作的情况下，如果缺少退出机制，产权式酒店很可能使投资者陷入进退两难的困境。

    四、 产权式酒店交易法律风险防范
    4.1 注意区分产权与租赁权，明确开发商办理小产证的责任  
    投资者一定要注意购买的酒店房屋是否产权清晰，购买的是租赁权还是所有权，是否可以拿到独立的产权证（小产证），确保拥有对所购房屋的独立处置权。投资者购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任等条款。

    4.2 投资者收益权的保证
    4.2.1认真签订合同，确保投资者的收益权。投资者最好是选择那些有实力或者有担保的开发商或酒店管理公司，保证项目的正常运作。同时，投资者一定要与开发商或酒店管理公司签订正式的合同，明确双方的权利义务。投资者的收益最好采用保底分成的形式，即酒店管理公司承诺投资者每月取得一个固定数额的收益，在此基础上，视酒店的经营状况，投资者可以以一定比例分享酒店的经营收益，这实质上属于对租金的具体约定形式。

    4.2.2要明确投资者对酒店经营管理的知情权。如果投资者的收益采用利润共享或保底分成的形式，那么投资者必须确保自己对酒店经营管理的知情权。因此，在租赁合同中对此加以明确，最好能引入审计机构定期出具审计报告作为投资者了解及评价酒店经营状况的依据。

    4.2.3投资者还要与开发商或酒店管理公司在合同中明确约定，酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担？如若合同不明确，这在将来会给投资者带来一笔沉重的负担。

    4.3 要求开发商提供担保
    鉴于产权式酒店在产权、未来预期收益等多方面存在不确定性，为投资者提供担保就显得尤为重要。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。

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