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期房限转政策下买方的风险及对策 作者法律快车 2004年上海市政府颁布《关于预售商品房转让问题的决定》规定：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办
4、意向转让的风险 由上家与下家签订意向书，约定在上家取得期房的产权时再将房屋过户给下家，下家支付意向金或定金给上家以达到制约上家的目的。不过，如果上家取得产证后反悔而将房屋另售他人，下家的权利将不能得到保障，甚至上家人去楼空，下家的意向金也难以拿回来。 5、逾期交房的风险 如果还未交房，那么在上家与下家签订的买卖合同中很可能不能确定交房时间，何时能交房取决于工程进度。当然，尽管下家与开发商并没有订立合同，但下家仍然可以自己的名义根据开发商与上家签订的预售合同追究开发商的逾期交房的违约责任。不过，这必须有两个前提：一是上家已向开发商付清了房款，二是上家将期房转让给下家的情况已通知了开发商。 6、逾期办证的风险 由于下家仅取得预售合同的债权，而房屋的预告登记权利人却是上家，因此要直接办出下家的产证收要先将上家预售合同和预告登记撤销，否则只能在上家取得产证后再过户给下家。如前所述，这样会产生较多税收，一旦双方在这些问题上产生分歧，下家的产证就会拖延。开发商的大产证逾期办出，也会导致上家的小产证延期，同样造成下家的产证延期。 7、上家毁约的风险 在房价持续上涨的情况下，上家受到房价暴涨的诱惑，容易产生毁约的动机。这时，可能会采取要求下家增加房款，否则拒绝交易。 8、一房二卖的风险 由于下家与上家只签订了一份买卖合同，又不能象普通期房预售那样通过合同网上备案和预告登记，因此下家难以阻止上家一房二卖，在这样的情况下，只有一方会最后取得房屋产权，而另一方只能向上家索赔（索赔往往会通过诉讼解决）。
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