三问

　　单位禁令是否影响协议效力

　　单位内部规定对外没有约束力

　　据记者了解，尽管有些单位内部出台规定，明令禁止职工转让购房指标，但依然有人悄然转让。那么一旦出现纠纷，这些规定是否影响协议的效力呢?而这也是吴丞要求拿回指标的另一大理由。但这并未得到有关法律人士的支持。

　　胡国运告诉记者，部分单位可能会以内部文件的形式，要求职工“不得转让”购房指标，但该文件对外没有约束力。

　　廖建新也持相同观点。他告诉记者，职工违反单位内部规定，只能由单位内部进行处理。此外，《合同法》早已明确，合同只有在违反法律、行政法规的强制性规定情形时才无效。因此，房屋购买权转让一般应认定有效。这样有利于鼓励诚信行为，制裁不诚信行为。

　　四问

　　出卖人违约损失如何计算

　　可索赔房屋溢价

　　违约如何担责

　　对于当事人双方来说，必须面临的问题是，指标转让违约该怎么担责?

　　洪城律师事务所律师周雨认为，如果受让人仅仅是交纳，在一方违约的情况下，出卖人须双倍返还定金。但如果受让人已经交纳部分或全部房款，那么受让人可以索赔从购买指标到毁约期间而受到的其他损失，譬如，受让人因购买指标得到一种购房期许，其很可能因此错过购买市场上其他商品房的机会。因此，受让人可以依法索赔这个期间同地段房屋的涨幅价格，也就是房屋溢价。

　　经适房转让协议无效

　　南昌市东湖区人民法院民三庭庭长张文军认为，处理此类纠纷因案而异，如果能继续履行的，判继续履行，如果确实难以履行的，也可解除合同，判决违约一方赔偿对方的损失，这种损失包括直接损失和间接损失。而廖建新建议，在双方同意协商的情形下，可以比照银行贷款利率，结合通货膨胀(房屋溢价)对赔偿金进行计算。

　　为此，江西法报律师事务所主任杨峻对指标转让提出风险警示，例如要查看房屋性质，如属于经适房等指标转让，则协议无效。而对于转让协议的条款，最好咨询律师拟定，约定双方权利义务及违约责任。

　　五问

　　“购房指标转让”是否需立法支持

　　无法可依,案情不同判决可能不同

　　采访中，南昌市东湖区人民法院民三庭庭长张文军告诉记者，此类案件可能会给法院的审理带来困扰，因为无法可依，根据案件不同情况所作出的判决可能也会有所不同。

　　他认为，定向购买商品房的行为多发生在单位，购买者一般都是几十甚至几百户，购买权转让的交易也会批量产生，一个纠纷、案件的产生，很可能引发批量纠纷、案件的产生。

　　张文军还对记者表示，上述纠纷是否具备立法价值还需要商榷。但是，适当的时候，法律有必要对这种指标转让交易作出概念上的确定，这样有利于法院在审理此类案件中作出更为明朗的判断。

　　江西省高级人民法院民一庭庭长胡国运补充道，如果从鼓励诚信行为原则的角度出发，将来立法很可能会对此类案件进行一个十分明确的指向。

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