3、应缴税率较高。按照北京市目前的规定，房屋出租所应缴纳的税种有：房产税、营业税、个人收入所得税等，税率达17％－18％，税负较重。而上海等其他城市采取的按综合征收率征税的办法在很大程度上减轻了当事人的负担，也简化了征税手续。

四、　 公有住房使用权交易存在的弊端

（一）公有住房使用权交易尚未在市场上成熟发展

公房使用权交易虽在供给层面上全面打开北京市住房消费三级市场，从而成为解决北京中低收入阶层住房难问题的有效手段。但就目前形势来看公房使用权交易在市场上推展不开。就其原因来看，主要有以下三点：

第一、操作细则出台晚。虽然早在年初，公房使用权试点通知就已经出台，老百姓们也非常关注，但北京各大城区却都迟迟没有详细的操作细则出台，缺乏具体的规则予以规范，因此人们被调动的热情逐渐冷却下来，交易的积极性锐减。

第二、使用权交易费用高。以西城区为例，在公有住房使用权交易中：（1）承租人互换使用权或以公房使用权交换产权的，需缴纳手续费各100元公房受益金（双方成交差价的20％）；（2）承租人有偿转让承租权的，需缴纳手续费双方各100元、公房受益金（双方成交价格的20％）；（3）承租人公房使用权转租的，需缴纳转租金额的20％作为公房转租受益调节。一套公有住房使用权房屋价格一般在10万－20万元左右，收取20％左右的受益金，即在原本就不高的售价中提取2万元－4万元的利润，交易费用占房屋总价的比例达到10％－20％。

第三、公有住房使用权交易的试点范围只限于北京市内的直管公有住房。中央在京单位的自管房屋与其他单位自管房屋在北京所有存量房中占有相当比例。但由于本次试点不包含这些房屋，因此也导致了北京市的公有住房使用权交易处于平稳状态，没有想象中的火爆。

（二）公有住房使用权交易对购房者而言存在的弊病

针对现在城市住房紧张问题还没有根本性缓解以及大多数居民购买力有限，公有住房使用权可以上市交易在一定程度上满足了中低收入家庭和居民对住房的需求。但从实际出发，对于购房者而言，公有使用权房屋仍存在三大弊端：

第一、购买公有使用权房屋不能办理贷款按揭手续。购买公有使用权房屋的阶层主要是收入偏低家庭，他们的经济收入来源本来就比较低，因购买的房屋系公有使用权房而不能办理贷款按揭手续按月支付房款，势必要一次性付清所有房款，在某种程度上存在一定经济压力。

第二、由于交易手续费用过高，导致购买成本偏高。承租人互换使用权或以公房使用权交换产权的，交易费用占房屋总价的比例达到10％－20％，这无形之中增加了购买成本，加重了购房者的经济负担。

第三、承租权人购房后居住时仍需缴纳房屋租金。在购买公有使用权住房后，房屋所有权与实际控制权仍是分离的，承租人不享有房屋的所有权，其只享有承租、使用和占有的权利，因此仍然需要支付房屋租金。

（三）公有住房使用权交易存在的法律障碍

公有住房使用权交易在具体操作中存在很多法律问题，这些问题如不及时解决将严重影响公有住房使用权交易的正常进行。主要有：

1、公有住房使用权交易后的财产受益分配方法。可以上市交易的直管公有住房，系国家作为房屋所有权人，授权有关房管部门进行管理出租的房屋，承租人不享有房屋所有权，只享有承租、使用和占有权。住房使用权交易后的财产受益是全部归承租人所有、房屋所有权人所有、还是按比例分配，现行没有具体的配套细则予以规定，只是明确公有住房使用权交易的收益由公房产权人与承租人按一定的比例分配，旨在调动产权单位的积极性。这种分配方式是否合理，还有待商榷。

2、与现行法律的衔接和冲突问题。《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公有住房使用权，现在允许公有住房公开有偿转租转让必然造成和该规定发生冲突，这是亟待解决的问题。

五、　 公有住房使用权交易的法律对策

（一）制定相关物权法，对公有住房使用权进行法律定位。笔者认为，我国公房使用权权能接近于所有权，是公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。公有住房使用权所具有的占有、使用、收益和处分的权利与所有权的四项权能含义有所不同：1、占有：公房使用权人对其享有使用权的公有住房的实际控制和支配的权利，它是产生使用权的前提和基础。2、使用：公房使用权人对其享有使用权的公有住房合理利用的权利。公有住房使用权可以继承，如《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续”。由于合法承租使用人对公有住房的占有和使用一般是没有法定期限限制的，合法使用人可以事实上永久占有和使用公有住房，但必须依法履行承租人合理利用等义务。3、收益：指公房使用权人对利用所使用的公有住房获取利益的权利。根据北京的通知规定，公房使用人可以转租获益。但收益权是受限制的，不能把居住公房做商业经营获益。4、处分：公房使用权人根据自己的意愿保有、转让或灭失其所享有的公房使用权的权利。主要是指对公房使用权的处分，而使用人无权决定公有住房的最终命运。从以上权能分析和实践做法来看，公房使用权非常接近于所有权，在实践中是可行的，但有必要进一步立法确认。

（二）明确公有住房使用权交易的一般原则和基本规则，尽早出台相关具体实施办法和配套法律规定。为使公房使用权交易合法性和合理性，必须制定统一的交易基本原则和规则，例如涉及交易的规制目的、交易适用的主体和客体范围、交易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理途径等等。这些规则的设定取决于公房使用权交易的立法目的和公房使用权性质的界定。制定的规则必须体现住房体制改革的双重目标：既考虑住房商品化提高使用效率问题，又要注意住房政策中的社会保障要求。在制定了统一的公房使用权交易规则的基础上，尽早出台相关具体交易事实办法和配套法律规定，如公房使用权有偿转让具体手续与程序、交易税费收取问题、与原产权单位产权交割方式、交易的成立与有效性条件、原租赁关系的转移产生的问题如何处理等等。

（三）适当降低应征税率。根据北京市目前的规定，房屋出租所应缴纳的税率达到17％－18％，而上海等其他城市采取的按综合征收率征税的办法在很大程度上减轻了当事人的负担。

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