看购房合同 解读现房和

　　怎么看购房合同呢？购房合同签署的好坏决定了购房是否愉快。商品房示范合同文本的第二条只有三项内容需要填写：第一项是所购房屋为现房还是期房，按照所购房屋的实际状况划勾;第二项是预售商品房的批准机关，在北京购房均为北京市国土资源和房屋管理局;第三项是许可证号，按许可证上标明的编号填写。应该说这三项填写起来比较简单，但其中却隐含着很多问题，让我们一一道来，今天先谈谈现房与期房的问题。

　　一、购买现房还要审查商品房销售许可证吗?

　　问：我看上了一处楼盘，没有销售许可证，解释说：“已是现房，不需要销售许可证”，是这样吗?　　答：由于期房和现房销售的风险不一样，政府的管理措施也有所不同，目前只是对期房销售要求必须办理商品房销售许可证，而销售现房无此要求，实际上也不办理。因此，开发商的说法是有一定道理的。但随之而来的问题是，怎么确认一处房产是现房还是期房呢?仅从外表上是难以进行判断的。

　　二、期房、现房如何区分?

　　问：我看上了一处楼盘，施工已经完成，是不是就可以肯定是现房呢?

　　答：期房和现房都是老百姓的通俗叫法，并无法律的明确界定。所谓现房，即符合现售条件的房屋，一般是指房屋已通过竣工验收。除此之外的房屋都为期房。确定现房，要一看二查：即首先要从外观上看房屋的施工是否已经完成，是否达到入住的条件;其次也是更重要的要查其是否已经办理了有关手续，在北京，有关手续主要指该楼盘是否已经获得了北京市竣工备案表。当然，如果开发商已经获得了房屋所有权证(即俗称的大产权证)，那肯定就是现房了，不用再审查其他的证件。

　　三、准现房又是什么意思?

　　问：我看中了一个楼盘，结构已经封顶，开发商在宣传中说是准现房，那它到底算期房还是现房?　　答：在开发商的宣传中，我们经常会听到一个“准现房”的概念。严格来说，准现房不是一个法律概念，也没有专门的法律调整规则。它的范围很宽泛，主要从外表上进行判断，通常是指已经接近完工的房屋。如前所述，这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。当然，越是接近现房，购房者的风险相对也就越小。

　　您所提到的楼盘仅是结构封顶，施工都尚未完成，肯定算不上现房。如果购买的话，您仍然需要审查开发商的商品房销售许可证。

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