买房时和签了“预售协议”，是否能顺利拥有住房?重庆“的哥”张崇灏就遭遇了开发商以“‘预售协议’不属于正式合同”为由，把房子高价转卖给他人的陷阱。

　　张崇灏是重庆都市出租车公司的员工。他与重庆某房地产开发公司签订协议，购买了一套75平方米的商品房自住，交了预付金5.1万元。然而，在等待签正式合同期间，房价不断上涨，每平方米价格涨了约两千元。开发商为了多赚钱，以“预售协议不属于正式合同”为由，单方撕毁协议，将这套房子高价卖给他人。

　　张崇灏多方求助，但开发商根本不予理会。张崇灏找到曾给自己做过法律讲座的重庆警官学院副教授袁西安，袁副教授答应免费帮他打官司。“和开发商‘过招’太艰难了!”张崇灏说，在一年多时间里，自己和袁西安四处奔波，分析案情，查找资料，打了几场官司。胜诉之后开发商拒不履行判决，最终法院强制执行，才让他拿到定金的双倍赔偿。

　　袁西安副教授提醒大家，有的开发商为了牟取高额利润，设置“无效预售”的陷阱，搞“一房二卖”，很可能造成两个房屋买卖合同均属有效。后一个买受人成为该房屋的所有权人后，前一个买受人对房屋本身已无直接支配及排他的权利，即使已领取钥匙并居住了，也只能将房屋让给产权人，自己的损失只能凭合同向出卖人追偿。对此，消费者购房时应当提高警惕，买房前应多了解开发商的资质和信誉度，以免陷入“无效预售”的圈套。

　　《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势，其中，因商品房预售合同陷阱所产生的问题占大多数。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。

　　一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题

　　在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有...【】

　　(l)已交付全部，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押;

　　(2)持有规划许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确立施工进度和交付时间...【】

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