文／詹菊生

【裁判要旨】

商品房预售合同的效力决定了该合同是可直接履行的合同。当这类合同发生纠纷时，应按法律原则和法理解释来依法保护处于弱势当事人的合法权益。

【案情】

1．车库预售。

住浙江省宁波市北仑区、江东区的邬海平、邬海波、邬海均(女)三兄妹，于2004年8月19目分别与江西省婺源县致仁实业有限公司(以下简称致仁公司)签订了购买4间车库的预售协议书。该协议书载明：邬海平及其儿子邬佳购买致仁公司开发的婺源县紫阳镇凉笠山二期小区8栋1、2号车库，邬海波、邬海均购买7栋7、8号车库．总价款人民币98620元。协议约定，邬氏三兄妹于2004年8月20日前交纳购买车库款48620元．余款于当年12月30目前付清。致仁公司承诺，2005年8月30日向邬氏三兄妹车库，延时交付按每个车库罚款(应为违约金)人民币500元。协议签订后，邬氏三兄妹按合同约定，履行了付款98620元的义务，而致仁公司未按协议约定时间向邬氏三兄妹交付4间车库。2007年10月17日．邬氏三兄妹向致仁公司交纳4间车库的房产证契税、维修费、工本费时，致仁公司以每间500元违约金折抵了邬氏三兄妹应交的款项。但4间车库至当年底仍未交付邬氏三兄妹。

2．别墅楼预售。

2004年9月21日，邬海平与致仁公司签订了致仁?未名园小区二期36号别墅的商品房预售合同。合同约定：致仁公司预售房屋的总价款为人民币238000元，买受人邬海平必须于签合同当日前交纳购房款2万元，于2004年11月30日前交纳购房款52000元，剩下余款再办理银行。房屋交付时，质量标准按设计图纸依照国家规定的合格标准、保证书进行验收交付；交付的房屋还包括前、后进户门防盗门各一扇，水、电、闭路电视、电话的内部安装全部到户。致仁公司交付房屋钥匙的时间为2005年8月10 日前，低于交付标准和延时交房每月罚款(应为违约金)1000元整，邬海平应按国家相关法律、法规规定缴纳应由其自己交纳的相关税费。合同签订后，邬海平除迟交3000元购房款(按合同应于2004年11月30日交纳，邬海平实际于2004年12月2日交纳，迟交了2天)外，其他款项均按合同约定履行了支付义务。致仁公司在收到邬海平所交购房款后，却未按合同约定于2005年8月30目前交付房屋。2006年4月，致仁公司才取得该房屋的工程验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并于同年由该公司职员施秀梅、汪丽萍等用电话通知邬海平办理交房手续，未果。一年后的2007年6月．致仁公司书面通知邬海平办理交房手续。同年7月，邬海平等到婺源该小区进行了实地勘察。同年8月3日，邬海平向致仁公司发出5份催交房屋通知书，一是要求致仁公司交付4间车库．二是认为致仁?未名园小区的二期36号别墅不具备交房条件。后经双方协商解决未果，邬氏三兄妹以原告身份向江西省婺源县人民法院提起诉讼，要求依法判令：1．被告致仁公司及时交付36号别墅和4间车库，并支付延期交付违约金33000元；2．被告自交付房产之目起90日内为原告办好别墅、车库的土地证和房产证，并支付延期办证违约金97464．95元：3．被告支付邬海平等往返宁波、婺源的住宿、交通、误工费用976元；4．被告支付原告特快邮件费35．7元；5．被告出具购房款23．8万元和购4间车库款98620元的发票给原告。

【审判】

江西省婺源县人民法院经审理认为，原告邬氏三兄妹与被告致仁公司签订的预购4间车库和预售36号别墅两份合同，内容合法，手续完备，是当事人双方的真实意思表示，应受法律保护。预售合同签订后，三原告按照合同约定履行了支付预售房款的义务。被告未按预售合同约定按时向三原告交付车库和36号别墅，是明显的违约行为，应依法承担违约责任。一审法院针对三原告的五项诉讼请求，一一查明事实，认为：1．三原告主张被告应支付4间车库违约金人民币2000元，符合预售合同的约定，应予支持。但被告已在三原告4间车库应交的税费中折抵减交了2000元，故对三原告这一重复计付违约金的请求不予支持。2．被告单位工作人员于2006年5月电话通知原告可交房(36号别墅)和2007年6月再书面通知原告交房，延期交房违约时间应从

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