2005年8月31日起至2006年5月止，计为9个月违约期，按合同规定每月1000元违约金计9000元，应由被告支付给原告。3．原告主张被告交房条件不符合的四点理由不予采纳。因为一是所装防盗门的品牌约定不明不便履行，且被告已同意补偿2000元给原告自装防盗门，对被告的补救方案应予支持；二是原告认为水、电、闭路电视、电话未安装到户，是因为原告未交纳本该应由自己承担的开户费用，被告无法完成水、电等开户安装工程，过错责任不在被告：三是原告认为房屋存在质量问题，但未能向法庭提供有效证据：四是被告未向原告方提供住宅质量保证书和住宅说明书，是因为原告未交纳相关费用，使房屋和两书未能及时过户到原告名下。因此，原告认为被告交房条件不符合的理由法院不予采信。4．原告主张要被告自别墅、车库交付使用之日起90日内办好土地证、房产证的请求合理，应予支持，但原告应先向被告交纳办证的相关费用，原告主张要被告支付延期办证违约金，因为双方还未约定办证登记期限，4间车库和36号别墅也实际上未交付使用，故还不存在发生延期办证违约金的可能。5 原告主张的要被告开具购房款发票(被告出具了收据证明原告已交购房款)，不属法院管辖和调整范围，不予支持。6．原告支出的住宿、交通、邮寄费用及误工等基本费用，是为实现自己购房目的而支出的，依法应由自己承担。据此，依照合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告致仁公司将4间车库交付给三原告使用，于本判决生效后立即执行。二、被告致仁公司为三原告办理36号别墅和4间车库的房产证和土地证，于原告交清办证费用后90日内办毕。三、被告致仁公司支付三原告违约金9000元和防盗门补偿款2000元，计人民币11000元．于本判决生效后立即履行。四、驳回三原告的其他诉讼请求。宣判后，三原告以一审认定事实错误、法理不清、适用法律不当为由，依法向上饶市中级人民法院提起上诉。被告致仁公司以上诉人在上诉状中增加了诉讼请求，原审认定事实清楚、适用法律正确为由，请求驳回上诉。江西省上饶市中级人民法院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，但认为迟延交付别墅的违约金应以被上诉人出具的书面通知为准，迟延交付时间为22个月，迟延交房期间上诉人的差旅费应由被上诉人承担。据此。判决：一、维持一审判决中第一、二、四项。二、变更一审判决第三项，改判为由被上诉人支付上诉人违约金人民币22000元和防盗门补偿款2010元。三、由被上诉人支付上诉人差旅邮资费 11．70元。

【评析】

商品房预售中，最常见的是不能交付、不按期交付、房屋质量、价格和转让等纠纷。实践中预购方提出逾期交付和质量纠纷、预售方提出价格纠纷的现象又较为突出。正确处理商品房预售合同纠纷，应当坚持合同效力原则、促成合同履行原则、违约严格责任原则和格式合同解释原则等四条原则。

本案纠纷的焦点是迟延交房及由此发生损失的违约责任。根据合同法违约责任中的严格责任原则的原理，只要有违约事实的发生，违约方就应当承担违约责任．这种违约之过错是不需要以故意或过失来推定的。同时本商品房预售合同是预售方提供的格式合同．对违约责任有争议的或约定不明的一般应作出不利于提供格式合同方的解释。本案的一、二审判决从以下三个方面较好体现了上述这些原则。一、充分尊重合同当事人之间的意思自治。首先，交房时间完全以当事人自愿约定，一是在合同履行过程中，被告迟延交付4间车库，双方按合同约定每间违约金500元．原、被告协商将2000元违约金已折抵了原告应交费用。原告起诉时将此违约金列入诉讼请求，在查明事实和论理中，都依法明示不予支持，只判令被告将4间车库交付原告使用，维护了当事人之间的自愿约定和合同履行。二是原、被告在合同中对36号别墅交房时间约定为2005年8月30日前，付款方式，交房标准为前后门进户防盗门各一扇，水、电、闭路电视、电话安装到户，质量按国家标准验收，交房时出具质量保证书，低于交付标准和迟延交付的按每月1000元人民币计违约金等约定，一、二审法院均依法认可。二、适用严格责任原则维护合同的效力。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照合同约定，被告交付36号别墅的届满期是2005年8月31目前，但被告于2006年5月、2007年7月才分别以电话通知、书面通知三原告办理交房手续，显然，被告违约的事实客观存在。按电话通知时间起算，被告迟延交房时间是9个月；按书面通知起算，被告迟延交房时间是22个月。违约事实发生前．原告履行的主要义务是按约定交付购房款，没有违约；被告履行的主要义务是按约定的交房标准、质量和届满期交房，被告未实现按时交房的约定，违约行为已实际发生。根据合同法中严格责任的原理，合同必须继续履行，被告因履行合同不当必须承担合同约定的违约责任，也就是说，只要有违约事实的发生，就要承担违约责任。三、依法保护弱势方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预购方往往处于较弱的地位．与预售方相比，预购方属于弱势群体，比预售方所面临的风险要大得多。本案的判决结果充分体现了这一原则。一审、二审的判决结果虽稍有不同，但判决被告继续履行合同、承担违约责任是完全一致的。二审在认定被告迟延交房的时间和因被告违约给原告造成损失方面．更加突出了依法保护弱势方合法权益的原则。

下面从三个方面详作分析。

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