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文／詹菊生 【裁判要旨】 商品房预售合同的效力决定了该合同是可直接履行的合同。当这类合同发生纠纷时，应按法律原则和法理解释来依法保护处于弱势当事人的合法权益。 【案情】 1．车库预售。 住浙江省宁波市北仑区、江东区的邬海平、邬海波、邬海均(女)三兄妹，于200
1．从两个方面来认定被告违约时间的起算。对被告方2006年5月电话通知原告办理交房手续的证言依法不予认定，因提供证言的证人是被告的员工，与被告有直接利害关系，加上电话通知的证明效力不充分，不宜作为证据采信；法庭上有书面证据证明通知交房时间，且书面证据是被告提供的，其证明效力强于电话通知，依法采信。 2．参照合同法中格式合同解释的原理认定被告违约起算时间。合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案原、被告在签订格式化的商品房预售合同时，对通知交房的方式没有作出具体约定，且又因电话通知与书面通知引发了违约时间起算和支付违约金数额之争。正确认定违约时间起算成为本案裁判的关键。原、被告之间在合同中虽未就通知交房方式做出约定，但因两种通知交房方式发生了争议。可以证明一点，在合同履行过程中，客观上存在两种履行合同行为的发生．与本合同履行目的是一致的．认定哪个行为有效或效力更高，作出对不利于提供格式合同一方的解释并不违背法理。根据合同法第六十二条第(五)项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。被告电话通知原告办理交房手续未达到目的。又采用书面通知的方式通知原告办理交房手续的做法，属于有利于实现合同目的的履行方式。若认定是行业的交易习惯，这也符合有约定的按约定、无约定的从交易习惯的原理。结合参照这两个原理认定被告违约起算时间为书面通知时间，既尊重事实，符合法律规定，也依法体现了保护弱势权益。 3．体现违约责任的赔偿原则。本案终审在认定被告违约迟延交房22个月，判令其支付三原告违约金22000元的同时，还认定由于被告违约迟延交房。三原告多次往返购房地和支付邮资．以防止损失扩大导致合同不能履行而支出差旅费776元和邮资35．7O元的事实，并判令被告在支付违约金的同时，支付三原告合理的差旅费、邮资计811．70元。如此判决既体现了违约造成一方损失应当赔偿的原则．又符合合同法第一百一十九条第二款当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担的规定。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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