第二节 以合伙方式进行合作开发的项目转让
    
    房地产开发项目在两个开发公司之间转让，矛盾和纠纷通常发生在转让和受让公司之间。在操作实践中，以合伙方式运作的房地产合作开发项目的共同权益人之间，或向第三人转让项目权益，其可能发生矛盾和争议，则会表现在一个项目内部共同权益人之间，这种项目转让引起的纠纷，实质是房地产开发项目的权利义务的转让，因为参与项目开发的共同权益人均是项目的权利义务人。在一个合作开发项目的内部，一个权益人向内部的其他权益人，或者向第三人转让其开发权益，因这种合作开发的房地产项目的权益引起矛盾和纠纷时，涉及合作开发权益人之间或与第三人之间的诉讼主体众多，法律关系复杂，案件的疑难状况往往使承办法官难以适从。
    
    处理此类案件，其关键是准确分析合伙方式的房地产合作开发的项目权益转让应符合的条件，我认为应符合如下四个条件：
    
    1、转让须以既有之开发义务为基础；
    
    2、转让须有合法依据（即转让合同），且已有明确的受让人；
    
    3、转让须获得形成房地产合作开发关系的各权益人，包括受让人之间的各方当事人一致同意；
    
    4、受让人须具有房地产开发的资质，并履行相应的变更备案手续。
    
    本章选用的案例24，是一起原审法院判决后，经最高人民法院二审改判的合作开发权益转让案件，也是被最高人民法院民事审判庭收进《最高人民法院民事案件解析》一书中的典型案例。案件是合作建房的三方当事人协议一致，将开发项目转让给受让人，并由四方共同签订转让《协议书》，其争议的焦点是四方协议是否有效？原审法院判决四方协议不生效，而最高人民法院改判四方协议已生效，改判结果导致转让方对总共7500万元的债务不再负连带清偿义务。
    
    本章选用的案例25，则更进一步反映了合伙方式进行房地产合作开发项目的权益转让时会产生的特殊法律问题，也充分反映此类案件的复杂疑难程度。这是一个经一、二审审理的房地产合作开发的项目转让纠纷案，经最高人民检察院抗诉，而由最高人民法院审判监督庭直接再审的程序级别最高的诉讼案。本案涉及到房地产合作开发项目二次转让，第一次转让发生在项目原各共同权益人之间，转让经各共同权益人一致同意，并办理了登记备案手续。而第二次转让则发生在项目原一个权益人向第三人之间的转让，这第二次转让既没有获得其他权益人的同意，也没有经政府登记备案并办理有关手续。由于第二次转让发生争议，当事人起诉时并未要求追加原共同权益人即土地方为第三人，在该第三人没有到案的情况下，最高人民检察院抗诉得以成立，遂引起最高人民法院提起再审，并在追加有关第三人后重新审理并重新调解成功。
    
    这个案件的再审审理，再次证明处理此类案件开发项目权益转让的四个条件对于准确判案的极其重要性。本案自二审判决后的4年多时间里，项目开发仍处于停建状态，最高院再审解决本案的根本办法，仍然是采用新的项目转让办法，在新的受让人同意接盘情况下，使涉及案件的各方当事人协商一致，这同时又再次证明了项目转让对于解决烂尾楼的现实意义。
    
    第三节 以成立项目公司方式进行合作开发的项目转让
    
    房地产开发项目的转让，有一类转让是在合作开发以成立项目公司方式进行的前提下发生的。在项目公司内部的股东之间，以及向股东以外的第三人进行转让时，由于项目公司股东的合作开发权益表现于股东的股权，因此，股东的股权交易往往就代表着房地产合作开发的权益转让。在司法实践中，以股权的收购和兼并方式实施房地产开发项目的转让，引起纠纷后也成为房地产开发项目转让的一类专门的案件。
    
    本章选用的案例26，是一个房地产开发项目在成立项目公司之后，股东并未把计划立项、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等项目开发的合法手续转移给项目公司，也未办理报批备案手续。造成本案项目公司虽然是一个独立法人，在项目开发的权利义务关系方面，只能作为股东的代理人。当发生工程承包人催要工程欠款纠纷时，由于项目开发权益尚未转让，最终法院判决股东和项目公司负连带清偿责任。这个案例对于类似的项目公司只有其名、没有名份，只有“壳”、没有“肉”的不规范运作模式，不能不说是一个严重的教训。
    
    本章选用的案例27是发生在省温州的一个房地产项目以股权方式转让的纠纷案。因某开发地块成立的项目公司的一个股东，以股权转让及股本金增资方式，以3600万元人民币的价格，把自己的股权转让给另一个公司。由于股权转让未获得项目公司其他股东的同意，也没有办理股权转让的批准手续而导致转让无效。而本章选用的案例28，则同样是以公司股权转让方式转让房地产开发项目，因工程承包人催讨工程款引起的诉讼时，承包人要求法院判令转让股权的公司原股东对工程欠款承担连带清偿责任，但由于本案公司股权的转让已办理了外资委、工商登记机关的公司股权变更的审批手续，经法院审理，最终认定本案项目公司股权转让有效，只判决项目公司承担工程欠款的还款义务，公司原股东不负连带责任。
    
    上述两个案件的性质相同，都是以股权转让的方式转让了房地产的开发项目或开发项目的权益，但由于转让的方式及其操作规范不一样，导致的后果也不一样。结论是：合作开发房地产在成立项目公司的前提下，当事人必须在具体运作时严格按照我国《公司法》的有关规定依法规范运作，否则就难以得到法律的保障。
    
    第四节 以各种名义实施的土地使用权转让

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