以上讨论的都是转让房地产的开发项目，但如果当事人以各种名义转让的并非是开发项目，而是土地使用权，则往往因此而违反国家法律的明确规定而导致合同无效。因为土地使用权的转让应经过批准，未经县级以上人民政府批准，并办理相应手续，土地使用权绝不允许由当事人私下以各种方式实施交易或转让。如果当事人实施了这样的土地使用权转让行为，实质是炒卖土地，其后果是必然受到法律的惩罚。
    
    本案选用的案例29，当事人以参建名义将一个开发项目中的1万平方米住宅转让给案外人，案外人又将上述房屋再转让给他人。双方引起诉讼后，法院经审理后认为：这是以参建为名，让与建设房屋，其本质是非法转让土地使用权。尽管本案的房屋已经建成，法院仍然判决双方的转让协议无效，双方各自返还所得，一方返还参建款，另一方返还已建成的房屋，连同项目内已销售的房屋。本章选用的案例30，则是当事人以联建的名义，将并不属于自己的土地使用权与他人签订《联合组建协议书》，在实际办理计划立项、有关证明时，因无法办理有关手续而引起争议诉到法院。经审理后法院认为这是以联建为名转让划拨土地使用权，双方的联建协议等均无效，判令解除合同并返还已投资金。
    
    上述两个案例说明：当开发项目已经客观存在，当事人如协议转让项目时，其指向标的应是房地产，也即开发的项目，而不能不办理项目转让的审批手续而以各种其它名义转让土地使用权，即以各种方式炒卖土地，如斯，则显然属于违法转让土地使用权，其行为也必然无效。
    
    我认为：房地产开发项目转让，主要表现于房地产合作开发前提下。因为已经有批准的项目，不论项目开发方式是合伙型的联营，还是法人型的联营，伴随这种合作开发的难以为继而出现了项目转让。虽然我国目前尚无专门的立法，但项目转让并不属于法律所禁止的行为。在实践中要解决的主要是操作的规范和获得政府的批准或备案手续，尤其是因为各种不同的项目转让的方式其承担相应的民事责任各不相同，这正迫切需要我们律师必须认真研究，通过律师的非诉讼服务切实解决其操作的严密性和合法性。尽管此类法律服务要求高、难度大，很多情况下要因地制宜根据具体情况采取有针对性的对策，而且往往难以有现成经验可供借鉴，但这毕竟是地产加上房产的综合业务，对于律师而言，巨大的机遇和挑战并存，立法不完善更可由律师的服务来设立合法、有效的“两个人的法律”，使房地产开发项目转让行为纳入规范有序轨道，并为完善国家立法作出我们律师的贡献。

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