(2)房地产项目公司转让。

　　一般来说，房地产项目公司是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上登记注册的房地产项目公司早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的某些风险，因此出现了大量事实上的项目公司，即开发一个项目成立一个公司，项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指拥有待开发或正在开发项目的房地产开发企业。房地产项目公司转让就是指房地产商成立房地产开发公司，然后以公司股权转让的重组方式，实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东。按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的并购，而以收购最为常用。然而从我国房地产实务来看，目前我国对房地产项目公司的收购实质上仍为广义的土地使用权转让，或为土地使用权的直接转让，或为通过项目、在建工程的间接转让。

　　(3)优势与不足。

　　作为房地产项目转让的两种基本形式，开发项目转让与项目公司转让各有其优势与不足。

　　开发项目转让优势在于：一是易达成协议。只要转让的项目符合房地产法关于土地使用权转让的条件，即可着手进行转让程序，而不用另行成立项目公司。二是安全性较高。由于转让的只是项目本身，涉及的债权债务只限于拟转让的项目，受让人易于明了所应承受的权利和义务，并采取相应措施，使转让行为安全性提高。三是法律关系比较简单。相对于项目公司转让，开发项目涉及当事人较少，法律关系比较简单。然而，开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐

　　项目公司转让的优势在于，一是手续简单。对房地产项目公司收购只要签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续(外商投资企业还应办理股权转让的审批手续)即可控制、管理整个项目。二是费用节省。开发项目的转让与房地产项目公司收购相比，前者需多交相当于成交金额3%的契税和一笔费，显然通过收购房地产项目公司方式可以降低开发成本。三是开发快捷。由于房地产项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立房地产公司。以房地产项目公司收购方式转让项目或土地使用权的不足之处在于，一是债务风险难以控制。如是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险。二是要转让项目得先成立一个项目公司，为此必须具有相当的注册资本金及符合设立有限公司的相关条件，并履行一定的设立手续，也需要一定的成本支出。

　　二、我国房地产项目转让现状及存在的问题

　　1、房地产项目转让中债务风险分析。

　　房地产项目转让的盛行，主要是因为其适应我国目前房地产市场的需要。上世纪90年代后期，国内各地都出现了一批房地产开发项目的停建、缓建工程，即通说的“烂尾楼”。如何处理这些“烂尾楼”，许多地方采取了整个项目转手的处理办法，即房地产的项目转让。

　　这些需要转让或不得不转让的房地产开发的停建、缓建项目一般都负有债务，其债务一般有五种情况：

　　一是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务;

相关文章

·

·

·

·

·

·

特别推荐

·

·

·