本文介绍登记的程序和效力分析，房地产需要抵押当事人到房地产所在的房屋管理部门办理。那么，办理了房地产抵押登记之后，可以决定抵押权是否成立，确定抵押权的效力范围。可以说是保护自己合理权利的一种有效方法。

　　房地产抵押登记的程序

　　房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

　　办理登记时，抵押当事人应提交下列文件：

　　(l)主合同及抵押合同;

　　(2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;

　　(3)抵押登记申请书;

　　(4)《国有》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;

　　(5)以预售的商品房作抵押的，须提交生效的;

　　(6)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;

　　(7)可以证明抵押房地产价值的材料;如有效的房地产评估报告;

　　(8)登记机关认为必要的其他文件。

　　登记机关应对抵押申请进行审核，权属清楚、证明材料齐全的，应在登记受理之日起15日内作出是否准予登记的书面答复，并予以登记发证：

　　(l)以依法取得房屋所有权的房地产抵押的，登记机关应在原《房屋所有权证》上作他项权利记载，交由抵押人收执，同时向抵押人颁发《房屋他项权证》;

　　(2)以预售商品房或抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

　　房地产抵押登记的效力

　　抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权，抵押合同的成立与生效与抵押权的成立与生效应严格区分。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力，抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生;抵押合同的生效并不当然意味着抵押权的成立，登记才可产生抵押权的设定。因此，在抵押登记主义条件下，登记应为抵押权成立的条件，而不应为抵押合同的生效条件，一般而言，抵押合同应自签订之日起生效。

　　我国《担保法》第41条规定，该规定认为，对于以法律规定必须进行登记的财产签订的抵押合同，抵押合同自登记之日起生效。该规定势必将抵押登记请求权的行使置于非常尴尬的境地，不能有效的保护债权人的利益，使双方设立抵押合同的意思难于实现。因此，未来立法应将抵押合同的成立与生效与抵押权的成立与生效分割开来，并对登记请求权明确规定。

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