第四章：项目销售阶段

　　一、领取《预售许可证》

　　商品房销售有和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。

　　商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：

　　1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　2、有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部;小高层建筑完成主体结构的三分之二;高层建筑完成主体结构的二分之一。

　　4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

　　5、工程施工合同;

　　6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：

　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(四)已通过竣工验收;

　　(五)拆迁安置已经落实;

　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

　　(七)物业管理方案已经落实。

　　二、商品房销售及按揭办理

　　1、销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)

　　第一阶段：基础市场调研

　　地块环境与街区功能调研

　　区域经济及政策调研

　　竞争项目及非竞争区域项目调查

　　重点项目考察

　　市场需求抽样调研

　　重点客户(群体)市场调研

　　经济趋势分析

　　市场需求趋势分析

　　出具市场调研报告

　　物业的全面解析及定位

　　项目SWOT分析

　　1)、竞争要素全面解读

　　2)、项目优势分析

　　3)、项目劣势分析

　　4)、项目机会利用

　　5)、市场威胁与困难点

　　项目竞争力评估

　　1)、地段价值与发展评估

　　2)、项目差异性支撑力评估

　　3)、消费者选择性标准评估

　　4)、项目综合竞争力评估

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