以股权方式转让建设工程项目是建设工程转让双方首选的方式，笔者根据自己操作项目工程转让的执业经验，就股权方式转让建设工程项目中存在的风险进行分析，并提出应对措施。

　　[关键词] 股权 项目 转让 建设工程

　　建设工程项目转让，又称工程项目转让、在建工程转让，是指开发商在开发过程中，将开发到一定程序的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始正式销售的建设工程。目前，在新增土地有限和获得新的房地产项目难度增加条件下，投资者开始关注那些“被套牢”的批租地块和因各种原因停工的在建工程。项目工程转让主要有两种形式，建设工程项目直接转让和房地产开发公司股权转让，另外，有观点认为，房屋包销合同和项目承包经营合同也属于变相的项目转让行为由于进行直接的项目转让面临复杂的转让手续和严格的法规限制，收购房地产项目公司股权来实现房地产转让逐渐成为转让中常用的手段。投资者之所以越来越多地选择房地产项目公司收购方式来进行或房地产项目或在建工程转让，也正是看中了房地产项目公司收购相对于在建工程直接转让具有手续相对简单的特点。在此，笔者对以公司股权转让形式下建没工程项目转让的一些问题进行分析探讨，与各位同仁交流。

　　以股权方式转让项目工程是指通过收购房地产项目公司的股权，以公司股权转让重组方式实现房地产项目转让。按照业界比较一致的认识，具体操作有两种模式：收购与兼并，其中以收购最为常见。从笔者目前接触与处理的案例而言，相对于直接进行项目工程转让或其他转让方式而言，以股权方式转让顶目工程有其优势，亦有不足。

　　1、以股权方式转让项目工程的优势：

　　一是手续简单房地产项目公司收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，而土地使用权或项目或在建工程的转让却涉及到土地使用权的过户及建设手续的等手续，不仅合同内容复杂，而且手续复杂；

　　二是费用节省。建设工程项目转让与房地产项目公司收购相比，前者需多交相当于成交金额3%的契税，及大笔的土地增值税，除此之外还有一笔交易手续费，显然通过收购房地产项目公司方式可以降低开发成本；

　　三是开发快捷。由于项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，可以以原项目公司的名义继续运作，而无需再另行成立房地产公司。

　　2、以股权方式转让项目工程的不足

　　一是收购方承担的风险因素增加。收购方除考虑房地产项目本身的建设风险外，还需考虑目标公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风险。

　　二是前期谈判调查时间比较长。批租地块或在建工程通常停建原因复杂，项目权利人存在多个现象，由于商业秘密的关系，外部人员很难了解项目公司的对外担保、合同违约或有负债等经营、财务或税务情况，信息不对称增加了彼此沟通和谈判的难度。

　　三是如是国有股权的转让，股权的合法性和主体资格的认定涉及到国有资产管理办公室、产权交易所等机构或部门的监督和管理，所以交易时间可能会变长。如果受让方是外资企业，又受到外资投资房地产项目的严格限制。

　　四是的技术处理。通常股东对项目公司的总投资大于注册资本。为了审批的便利，需要把转让价格设计为由股权价格（实收资本）和债权（股东新增投资视作股东****）组成。如果仅从避税角度考虑的话，合同的设计是比较有技巧的，在此不便展开。

　　股权转让方式转让项目存在的风险分析

　　股权转让形式下的房地产转让，受让方必须分别考虑房地产项目风险和公司股权风险。笔者曾办理静安区一宗在建工程转让，其中的法律问题相当复杂，每一个问题都涉及到风险，这些风险包括原业主已将部分楼层抵押给银行，部分楼层预售给外商，部分楼层作为注册资本设立了大酒店，还拖欠施工单位巨额工程款，同时该大楼除大部分楼层属商品房性质外，尚有小部分楼层是非商品房性质，法律关系错综复杂。以股权转让方式转让项目工程，最关键的不是项目本身风险，而是受让公司受让项目后，其对目标公司以前的所有债务均负清偿的义务，即，股权收购后引起的经营主体变更所产生的目标公司对外债务和义务的转移。根据笔者的执业实践，在整个转让运作过程中，风险主要有：

　　1、目标公司的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。受让方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确规定受让方对目标企业的债务不承担责任，但是这种协议条款不能对抗善意的第三人，收购方只能在对外承担了债务责任后再对原来的股东进行追偿。但这时原来股东的偿债能力已经没有保证了。所以，股权收购方容易陷入债务的泥潭。

　　2、被收购股权的合法性和有效性，包括股权主体（出让方和受让方）和股权转让的合法性。股权收购必须考虑我国法律的具体规定。例如我国《公司法》规定，有限责任商业公司的股东必须在五十人以下，如果股权收购后股东人数不符合《公司法》的要求，可能会导致交易失败。另外，收购中外合资的项目公司股权中也必须遵守《中外合资企业法》 ，如果股权变更涉及企业性质变更，则须外经委审批并改变企业胜质；如果外方股权被另一外方收购，也须经外经委审核投资主体变更事宜。

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