保证金担保，指在房地产项目转让合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作为项目转让潜在风险和潜在债务的保证金，如果在协议签订后一定时期内，因转让方或项目公司的原因，致使受让方承担了额外的债务和损失，受让方有权直接使用该笔保证金予以支付。如果在该期限届满后，没有额外的债务和风险出现，该款项将支付给转让方。具体操作可以分为以下两种方式：一是直接以尾款的形式规定在合同中，约定尾款的支付条件，此支付条件就是在一定的期限内，不发生未包含在协议内或通过协议无法预见的风险和债务；二是将尾款直接列为保证金。由公证机关提存，如果发生协议之外或通过协议无法预见的额外债务和损失，该款将由公证处直接支付给债权人，转让方将无权再要求获得该笔款项。如果期限届满，没有发生额外的债务和损失，提存机关将直接把该笔保证金划至转让方账下。

　　保证金以外的其它担保方式主要有公司担保制度、股东担保制度和银行信用的引入等。由于房地产开发项目所需资金庞大，如果受让方不支付全部转让款，转让方会因资金不足而不接受保证金条款，从而会使转让行为无法进行下去。此时，受让方可在支付全部转让款后，要求转让方提供母公司担保或上市公司担保，或由原项目公司的股东提供担保。为了保证受让人按合同约定支付转让款，可以引入银行信用制度，即，由受让方向转让方出具银行保函。

　　以上所列的担保方式，通常应综合应用，才能更好地降低项目转让中的风险，如笔者所在的律师事务所2002 年为上海泰路公司受让兴齐公司的在建商办楼一案中所设计的转让方案，就采取了多种担保方式，在转让合同中，其约定的付款方式除第一笔外，之后的每一期付款均以股权转让中的某一环节的手续完成挂钩为付款前提，同时，在签约后即由泰路公司向兴齐公司出具银行保函，证明其具有付款能力，并承诺在合同中的每一期付款条件具备后予以付款条件，对于可能出现的未了债务，约定由兴齐公司承担，并由兴齐公司中资信较好的一方股东出具担保函。这种采取约定严格付款条件和引入股东担保、银行信用担保的方式，有利于使双方的风险降到最低。

　　五、充分发挥律师在房地产项目转让中的作用，完善内地房地产项目转让制度

　　根据香港房地产项目转让的发展经验，其一大特色就是律师的密切介入。房地产律师在香港房地产转让过程中发挥着极其重要的作用，没有律师的介入，房地产的转让是无法完成的。律师的主要作用体现在：起草转让合同、与对方律师沟通、到田土厅查册、审查转让方主权是否真实，并在田土厅登记转让合同，起草产权转户契约并受委托人的委托办理产权过户手续等。这一制度对内地的房地产业的借鉴意义是显而易见的，我国的房地产法没有强制律师必须介入房地产转让交易，实务中很多交易方为了降低交易成本，往往不聘请律师，而由自己亲自办理转让事宜。由于我国房地产市场仍有许多不完善之处，在没有专业律师引导的情况下，许多纠纷就变得不可避免。房地产项目转让由于标的额巨大，当事人牵涉面广而复杂！如果不聘请律师更容易产生纷争。

　　六、设定转让方的随附义务，保证项目顺利操作

　　根据《合同法》的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助、通知、保密等义务。在项目工程转让中，法律规定的这一随附义务显的尤为重要。第一、在项目转让后，作为项目公司原股东的转让方，不得再以项目公司的名义进行活动，包括但不限于签订合同、处分财产等。所以在项目转让过程中，受让方应对项目公司的公章、合同章、财务章、法人章顺利交接、有效监管；第二、在项目转让后，具体经营项目时，涉及到未曾注意的新情况，比如有些事项要重新审批，市政建设影响要重新规划等等，都需要转让方的协助，转让方的后协助义务应当在合同中明确约定；第三、由于项目工程的转让，新的股东对债权、债务履行中可能对有些事项不清楚，需要与原股东共同与第三方沟通处理。对于以上提到的随附义务，不仅应在合同中明确约定，还应约定相应的违约责任，以便承接项目后，保证受让方顺利地完成项目施工。

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