这一阶段是物业纠纷发展过程中的一个飞跃，矛盾从最初的个别、隐性化状态一跃而出，以前所积累的种种问题集中爆发。而诉讼的特性决定了它最擅长解决个别性的纠纷，普遍性的纠纷单靠诉讼是难以根本解决的。换而言之，如果欠费是个别现象，即仅有个别业主不交纳物业费，则诉讼解决是最好的，这时只要考虑个别业主欠费的理由是否成立即可。但如果欠费是普遍现象，即多数业主都不交费，则诉讼解决只能治标无法治本。实践表明，靠法院的裁判非但没有督促业主交费，反而造成了更高的欠费浪潮，引发了更多的欠费诉讼。其实道理很简单，在市场经济条件下，一个企业要想实现赢利，只能是通过提高自己产品或者服务的质量，让人们自觉自愿的花钱消费;而依靠诉讼来"强迫"人们花钱消费，实属舍本逐末。

　　不管欠费规模如何，法院在此阶段基本都是判决业主交纳物业费。应该说这是绝对正确的，对物业公司不满就欠费，这就会进入前述的恶性循环之中。合法权利必须经过合法途径才能获取真正的保护。

　　随着欠费规模的扩大，最终连法院也意识到大量业主欠费是有一定理由的，并开始着手进行调整：从滞纳金的全额支持到几乎不予考虑，再从物业费本金适当扣减直至给物业费"打折" ;还有在支持物业费请求之时提示业主另案解决物业服务、收费标准等问题;更有最近出现的拒绝受理物业欠费诉讼、对物业欠费诉讼进行诉前审查等措施。这些都可以看出司法为解决物业费纠纷所做出的艰辛、不懈的努力。 　　群体性的欠费诉讼，使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。对欠费业主的鄙夷和气愤，使物业公司更不愿意和业主进行协商沟通;而对物业公司将自己告上法庭，而法庭又基本上不考虑自己提出的理由，业主们鄙夷和气愤的心情是同样的。最终演变成"有问题没商量，法庭上见"这种局面，双方关系岂止势如水火，简直可称不共戴天。

　　(四)第四阶段：解除合同之诉和收费异议之诉。

　　面对欠费诉讼均遭败诉的局面，业主们逐渐开始改变不交费这种简单的维权方式，转而主动向物业公司提起诉讼来解决问题。应该说这是一个积极的、值得鼓励的转变，它将从根本上破除前述的恶性循环，最终合理解决物业纠纷。但遗憾的是，这确实是一条布满荆棘的艰难之路，法治之路一贯如此。

　　"解除合同之诉"，其实就是"炒物业"，是业主提出诉讼的主要类型之一。对物业公司的收费不满，干脆换一家，相关法规也明确规定了业主可以通过招投标方式选聘物业。但当业主重新选聘了新的物业公司之后，问题又来了，旧物业公司拒不撤离，也有一定理由，诸如选聘不合法、还有欠费等，似乎也在理。各方协调同样无果的情况下，又只能付诸诉讼，解除合同之诉由此而来。撤离之诉得到了法院的支持，但结果是出现了"美然现象" ，物业公司拒不撤离，并且用断水、断电进行要挟，搞得一地鸡毛。 收费异议之诉，就是业主认为物业公司收费违反约定或者法定而要求其按规定收费。最近闹得不亦乐乎的"美丽园事件" 起因就是这种诉讼。该案历经一审、二审、再审，最终业主获得胜诉，但问题又来了，与美然小区的物业公司"拒不撤离"相反，美丽园的物业公司玩了一回"突然撤离"，虽然表现形式有所不同，但两者的核心都是断水、断电，要挟的手段也就这些。"突然撤离"的理由也有，物业费太低没法干、要破产等等，似乎也值得同情。 在此阶段，我们发现，通过欠费诉讼的教育，使业主们认识到了要依法维权。但当业主依法维权获取胜诉之时，物业公司又采用了法律之外的要挟手段进行报复，真是"按下葫芦起来瓢"，刚教育完业主要遵守法律，恐怕马上就的教育物业公司也要遵守法律了，想歇口气都不行。

　　法治之路，是漫长而且艰辛的，它不仅仅需要完善的制度规范、高素质的司法、行政官员，更需要全体社会民众发自内心的对法律的尊崇、以及对违法行为的鄙夷和谴责。法治就是法律之治，它的真正内涵就是个人意志必须屈从于经法定程序产生的结果。业主想降低物业费，必须先经过法定程序，如果经法定程序的结果是不能降物业费，那业主必须接受;但如果经法定程序的结果是降物业费，那物业公司也必须接受。对当事人而言，经法定程序产生的结果，可能对其有利，也可能对其不利，但无论有利或者不利，他都必须接受。只有你能够接受经法定程序产生的不利结果，才能享受到经法定程序产生的有利结果。

　　非常遗憾的是，在物业纠纷中，我们没有看到国民内心中这种对法律的尊崇。欠费业主拒不执行生效判决，"堵被窝"的执行手段或有极端之处，但终究是为了维护法律尊严，可很多人就为欠费业主打抱不平，认为是物业服务差、收费混乱，似乎拒不履行判决的违法者是那么值得同情;物业公司同样不执行生效判决，没等法院执行就断水断电搞"拒不撤离"或者"突然撤离"，同样有人为其鸣不平，认为是业主过度维权、不考虑实际情况，似乎拒不履行判决反而成了对的。

　　判决是什么?就是经法定程序产生的结果，如果对这个结果不满意，也必须通过法定程序更正。对判决的尊重程度如何，就体现着对法律的尊重程度如何，也就体现着法律在国民心目中的地位。

　　美国大选，布什与戈尔争执不下，经诉讼确定布什获胜，戈尔表示服从判决并祝贺布什当选。这一幕向我们经典展示了真正的法律之治。其实戈尔完全可以说法官不公正、自己一时疏忽采用的抗辩理由不对、这种判决会给社会带来不安定因素、最后干脆质疑法院有没有权力判定总统选举问题……或者再搞个专家论证、闹个集体游行示威……这些在我们看来好像都可行，也是我们屡试不爽的实践经验，戈尔怎么这么愚蠢?其实这就是"法治"，经法定程序产生的结果，我们必须而且只能尊崇，别无选择。说法官不公正，什么叫"公正"?不经法定程序，如何判断是否"公正"?自己疏忽采用了不对的抗辩理由，那又能怪谁?社会不安定因素，有法定的政府机构负责消除，跟你有何关系?法院如果没有权力判案，那还进行诉讼做什么?专家论证、游行示威都是法定程序么? 戈尔并不愚蠢，他的行为有着严格的界限，那就是法律。我们认为他愚蠢，并提出种种自认为行之有效的办法，是因为我们的行为其实根本没有考虑法律。戈尔尊崇法律，布什也同样要尊崇法律，他就不能恣意对戈尔进行迫害。戈尔接受对自己不利的法定结果，同样也就会享受对自己有利的法定结果。我们都不尊崇法律，都不接受对自己不利的法定结果，同样也就根本享受不到对自己有利的法定结果。

　　因此，欠费直至被堵被窝的业主，和玩撤离的物业公司一样，在他们眼中，根本没有法律。对自己有利的法定结果就大呼公正，恨不得让满世界都知道;而对自己不利的法定结果就大呼不公正，也要嚷嚷的满世界都知道。而到底"公正"与否的判断权，其实在他们自己手中，而根本不是法律。

　　法治是法律之治，是一种对社会既有现实的认可。没有法律作为尺度，就会出现做什么似乎都对、但做什么似乎又都不对的局面。之所以出现"不执行判决有理"这种奇怪现象，其思想根源就在于许多人心中从来就没把法律当回事，其思维定式就是"法律就是保护我的，不保护我就不对"。而这种现象居然还得到许多人的赞同，更说明我国的法治之路真的是荆棘密布。

　　顺便提一下，物业公司能采用断水断电等要挟手段，其实根源于前述入住签约时的要挟成功。既然要挟成功了一次，那就再来一次吧，同样也会成功。"任由他人强夺一元钱而不抗争的人，最终必将失去全部财产"，耶林的名言确有其实践意义。

　　(五)第五阶段：共有收益之诉和配套设施之诉。

　　就在"群体性欠费诉讼"、"解除合同之诉"、"收费异议之诉"相互交织、如火如荼、并将物业纠纷的矛盾推向高潮之时，又有两类物业纠纷悄然浮出水面，蓄势待发。

　　在小区内，有相当的物业面积是归业主共有的，例如电梯、物业用房等计入公摊的面积，可称之为共有面积;而利用这些共有面积获取的收益，例如电梯广告收益、物业用房租赁收益等，应当是归业主共有，可称之为共有收益。但在当前，这些共有面积多数都是由物业公司把持经营并获取收益，这就导致业主要求将这部分收益归还自己，由此引发的诉讼就是"共有收益之诉"。前面提到的"美丽园事件"中的诉讼，除了物业收费异议之外，其实还包括共有收益之诉，只不过由于前者更引人注目而使后者反倒显得可有可无。在该案中，法院判决不仅确认了共有收益应当归业主，更重要的是在收益数额的举证责任上明确了应由物业公司负担，这使得业主此项权利能够获得有效的保护。目前有些小区的物业公司主动向业主返还共有收益，这是一个值得鼓励的积极态度。

　　"配套设施之诉"，就是业主入住小区后，发现绿地面积、机动车车位等配套设施与合同、公约或者相关规定不符，因此起诉开发商要求补足这些配套设施。该类诉讼在全国各地都发生过，目前的难题是由业主作为原告还是由作为原告来起诉。有的法院认为是应当由业主委员会作为原告起诉，但也有的法院则认为应当是由业主个人作为原告起诉。无论最终确定由谁来做原告，此类诉讼必将涌入司法程序。

　　共有收益之诉和配套设施之诉的出现，标志着业主群体逐渐成熟，其注意力从物业费转移到小区公共收益和公共设施，体现了广大业主对良好社区环境和安居乐业的渴望，同时也说明物业纠纷最终的矛盾焦点其实并不是物业费数额本身，而是业主对由物业服务、公共设施所组成的居住品质的要求，也就是要求明白消费、质价相符。

　　(六)附带问题：阳台之诉和保安之诉。

　　前面的五阶段，展示了物业纠纷的主旋律，其间夹杂有两个同样引人注目的诉讼类型，就是阳台之诉和保安之诉。

　　阳台之诉，是指因业主自行封闭阳台而引发的诉讼。有的小区房屋的阳台是不封闭的，而且是特意这样的，往往在售房时有约定不得封闭阳台，或者是规定在小区公约中。但当业主入住后，出于生活、安全等方面的考虑，往往会自行对阳台进行封闭，而物业公司就会要求业主拆除封闭的阳台，由此又引发纠纷直至要通过诉讼解决。保安之诉，是指因为物业公司未尽安全保障义务给业主造成损害而引发的诉讼。一般的物业公司都提供有保安服务，当业主在小区内遭受人身、财产损害时，例如机动车被盗、被他人殴打等，就会对物业公司的保安服务提出质疑，进而要求物业公司对其所受的损害进行赔偿。

　　阳台之诉和保安之诉虽然只是物业纠纷的一个侧面，但这也足以看出目前业主与物业公司的矛盾相当尖锐，而且矛盾产生并不单单因为物业费的数额。

　　二、物业纠纷的成因分析