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随着我国住房制度改革的不断深入，住房商品化和住房管理商品化是经济发展的必然趋势，在此“两化”的过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业管理就是其中之一。近年来，诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势，究其原因，大多都是由于物业管理公司及业主委员会在
(二)所谓代理，是指代理人在代理权范围内以被代理人名义与第三人实施的且法律效果直接归属于被代理人的行为及相应的法律制度。 代理作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于代理的规定。资本主义社会以后，科技发展、交易扩大，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，因此产生了代理的需求。代理制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可缺少的重要内容。 代理关系的基础，是代理权，代理人之所以能代替被代理人实施法律行为，就在于代理人拥有代理权。代理行为最根本的核心，首先是所代理的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在代理的问题;其次涉及到法律行为，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而为之的行为，也不存在代理的问题。代理行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系”。 在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是不涉及法律行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用代理的概念来涵盖物业管理的概念。 委托代理，又称为意定代理，是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理是代理的一种形式。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托代理的关系。至于“委托-----代理”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。 (三)基于上述理论研究的成果，我们应在物业管理法律、法规中彻底地抛弃“委托”、“代理”以及“委托代理”的物业管理法律关系。我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下三种不同的物业管理法律关系： 1.依据我国民法中物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物分区所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系; 2.依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系; 3.依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者(接受服务)与经营者(提供服务)之间的平等的法律关系。 总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确区分所有建筑物管理人与业主委员会具有平等的民事主体地位。业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。”
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