第二章 业主管理委员会工作要点

　　一、管委会是代表区域内全体业主物业权益的社会团体和物业管理监督组织，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守有关社团管理和物业管理法规政策。

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　　收取标准

　　二、管委会与物业管理单位之间是平等的民事主体关系，其权利义务由委托合同和有关物业管理法规政策确定。

　　三、管委会应当建立健全各项工作制度和内部管理制度，并将所订制度报区主管部门备案。

　　四、管委会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动，不具体经营管理及维护任何物业及设施设备;管委会人员不领取固定工资;政府福利房、微利房住宅区、大厦的管委会不设专职主任和专职执行秘书，人员津贴标准应低于商品房住宅区、大厦管委会的办公费用(含人员津贴)由管委会年初提出计划，经与物业管理单位协商后由业主大会通过，一并列入管理费项目，由双方共同公布账目，接受全体业主的监督和质询。

　　五、管委会的办公费用(包括办公费、电话费、人员津贴、水电费、旅差费、会议费、有关活动费用等)，原则上按所管理房屋套数每套每年5～8元的标准使用。

　　六、管委会人员专用办公用房从物业管理单位使用的管理用房中划分，按正式委员人数每人平均3～5平方米;较大型会议和业主大会场地可由物业管理单位提供。开发建设单位按《条例》及其实施细则提供的商业用房和管理用房(含管委会专用办公用房)，不得以任何方式转”让、抵押，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位或个人。管委会与物业管理单位因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门核定。

　　七、计算业主投票份额或开发建设单位提供给管委会的管理用房时，非住宅用房按每100平方米建筑面积折为一票或一套，100平方米以下每份房地产证书为一票或一套。

　　八、涉及到小区的管理体制(如综合管理)、公用配套设施产权与管理、收益及广大业主利益的重大事项等，由管委会与管理单位共同出面，向有关方面交涉解决。

　　九、管委会既要代表业主合法物业权益，又要考虑到历史和客观事实，实事求是解决问题，尤其是对一些老住宅区和商业楼宇。管委会与物业管理单位人员之间，应当相互尊重和理解，共同管好物业。

　　十、对管委会成立之前物业管理单位已形成的固定资产，或用管理服务费总收入以外的经费购置的资产，不列入业主头有资产。上述资产用于为业主服务时，其费用和折旧，应列入物业管理支出费用。

　　十一、管委会在接管物业时，应当要求开发建设单位和原物业管理单位对辖区内的公用配套设施设备、业主共有资产、管理费结余、公共收益项目等，进行具体详细明确的划分和交割，并签订接管协议;有权要求开发建设单位提供红线图、规划文件、施工验收资料等。公用配套设施设备和共有资产、公共收益等一时难以全部划分和交割的，管委会可以先部分接管，并要求有关单位和部门限期划分和交割。

　　十二、管理服务费和维修基金应由物业管理单位依据市场业管理主管部门发布的指导标准(包括收费标准和管理标准)和实际管理支出，提出每年的收支预算，交管委会审议后，提交业主大会通过实施，管委会应当督促业主按时交费。管委会如不同意管理公司的收支预算，可请区主管部门核定，也可请审计部门对年终结算报告和账目进行审计;所发生的费用单独列入管理费账目并向业主公布。

　　十三、关于尚未实行抄表到户的水、电、气费，管委会有权代表全体业主与有关部门交涉，要求按市政府规定抄表收费到户，取消中间层收费;开发建设单位和物业管理单位应当积极配合，办理向有关部门移交手续。由于客观原因暂不能实行抄表到户的二次供电供水的住宅区、工业区或大厦，管委会应当认真审查水电费实际收支成本，将审查结果向业主公告，并督促业主按实际发生成本交费。审查水电费收支成本时应当注意：线路损耗和设备损耗摊入每吨或每度水电量;人工费、公用部位水电费、设备维修保养费用等摊入管理费成本，不能重复分摊或收取。

　　十四、对于税务、工商等部门收取的有关税、费，以及物业管理单位按资质等级收取的利润，应当列入管理费成本，并向全体业主告知。

　　十五、管委会公章由执行秘书负责管理，并按公章管理制度使用;涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可;凡违章使用公章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门严肃查处，并由责任人承担全部经济责任及相关责任。

　　十六、管委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减，须经管委会会议或市、区主管部司决定，并由下农业主大会确认;管委会的以上决议、决定及其他有关物业管理重大事项的决议、决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主和非业主使用人公告;重要会议应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作。

　　十七、管委会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理法规政策，服从管理单位的正当管理，按时交纳管理服务费、房屋本体维修基金等有关费用，及时维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施设备及现象(如室外空调架、防盗网、外墙锈水渗水、违章装修、违章搭建占用、天面及毗连部位渗漏水等)，应及时督促维修整治，或组织强制维修整改。

　　十八、广大业主和物业管理单位有权监督管委会的工作，对管委会及其人员的违法违规行为，应及时劝告和制止，并报市、区主管部门查处。

　　十九、管委会委员或执行秘书不遵物业管理法规政策和管委会章程、决议、制度，经教育拒不改正，或造成严重不良影响的，由管委会决定，或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主大会确认，造成经济损失的还应承担经济责任。

　　第三章 业主管理委员会置程

　　一总则

　　第一条 名称办公地点

　　名称：业主管理委员会(以下简称“本会”)

　　办会地点：

　　第二条本会是根据中华人民共和国及本市物业管理法规政策的有关规定，经政府批准成立的代表本区或大厦(以下简称“本物业”)，全体业主合法权益的社会团体，本会的一切合法权益受国家法律保护。本章程所称业主是指房地产所有权人。

　　第三条本会接受市、区物业管理主管部门的管理指导、监督检查与考核，执行《市业主管理委员会规则(试行)》。

　　第四条业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治及物业管理监督组织。本会是业主大会的执行机构。

　　第五条本会宗旨：代表本物业全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行物业管理法规政策，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

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