房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。因此，房屋出卖人应按合同约定的时间和方法交付房屋。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。房屋的交付包含实物交付和证件交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓证件交付，是指房屋出卖人将房屋产权证（包括房屋所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房产转移登记。在实务操作中，房屋买卖都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间。而买受人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂，分析起来可能有以下几种原因：

　　1．土地使用手续不合法。如在农村集体所有土地上建造的房屋，根据我国现行土地管理法律、法规的规定，农村集体所有的土地在未办理土地征用手续之前，是不能直接进人市场流通的。因城市建设需要利用农村的，应先办理农用地转用和征地手续，再由有关部门将土地使用权出让或划拨给用地单位或个人。故房地产开发企业在农村集体土地上建造房屋因土地使用手续不合法而无法办理产权证。又如，联建一方提供的土地使用权系划拨土地使用权，其分得的房产往往只能自用，不能直接作为商品房出售，如果按商品房出售的，其买受人无法领取房产证。

　　2.房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金。支付金是土地使用权受让人的主要义务，在受让人没有按约履行全部义务前，土地管理部门一般会限制办理土地使用权的变更手续。

　　3．房地产开发企业违章建房，比如审批了18层实际却盖了20层，违章的部分就无法办证。

　　4.房地产开发企业不能提供规定的资料。如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明。

　　5．其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，没有将抵押权注销等情况，也会影响房屋产权登记手续的办理。

　　房屋买卖关系是基于买方和卖方之间的关系，而物权变动则是对世效力问题。同时，一旦不动产已经交付，那么受让人即获得占有使用房屋的权利，但在办理登记之前受让人仍没有法律上的所有权，他不能向世人表明其拥有所占房屋的所有权。也就是说，他不能对房屋进行法律上的处分，因为只有进行法律上处分时才涉及到不特定世人的利益或特定第三人的利益，才有必要追问是否有所有权问题。受让人虽然有权占有使用房屋，拥有一种实际的“所有权”，但是他的“所有权”缺少最根本的权利，即处分权。由于不动产的特殊性，物权生效变动不是一个点，而是一个过程。房产权属登记是房产产权管理的主要行政手段，也是依法确认房地产所有权的法定手续。产权登记产生的法律后果是：经审查确认产权后，由房产管理部门发给所有权证，即产权得到法律上的承认；产权登记后，则成为房屋所有权的凭证，产权人依法对其房产行使所有权的各项权能，其他人无权干涉或妨碍。

　　由于经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响不动产受让人权利的实现。为了确保受让人权利早日实现，法律上也有必要将协助受让人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。《瑞士民法典》中就明确规定：在转让人故意拖延或不办理产权登记时，赋予受让人请求法院作出强制卖方协助办理转移登记的权利。合同一方依据合同的约定应当办理登记的申请，乃是一种依据合同应负的义务，而另一方要求其履行登记义务实际上是要求其实际履行合同。如果负有登记义务的一方拒不办理登记手续，应当以构成违约论，另一方有权要求其承担违约责任。

　　至于什么情况下承担违约责任以及如何承担违约责任，本条司法解释做了明确具体的规足，以便审判买践中有据可循。首先，本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房产证，出卖人应承担违约责任的期限。该期限一个是商品房买卖合同约定的期限，另一个就是90日内，对于起算时间又分别做了规定：预售商品房的，自房屋交付之日起算；已竣工的房屋，自商品房买卖合同签订之日起算。确定一个合理期限非常必要，要兼顾房屋买卖合同双方的利益，90日的期限是参照《城市房地产开发经营管理条例》中的有关规定而确定的。其次，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，处理的原则就是按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期****利息的标准。当然，如果当事人之间有特殊约定，法院在处理时还是要按照当事人的约定内容来办。有这样一个案例，王女士在2001年1月与某房地产开发公司签订购房合同，约定某房地产开发公司在同年5月交房，同时约定如因房地产开发公司的责任造成王女士不能在交房之日起半年内取得房产证，王女士有权按已付购房款的2％进行索赔。合同签订后，王女士依约支付了购房款，房地产开发公司按期交付了房屋。但直至2002年3月，王女士仍然没有取得房产证。据调查，王女士不能按期取得房产证的原因是房地产开发公司迟延提供办证所需的材料。王女士和其他20多位买受人遂一起向人民法院提起诉讼，要求房地产开发公司按购房款的2%支付违约金。法院经审理认为，王女士等人不能按期取得房地产权属证书是由于房地产开发公司的违约行为造成，王女士等人有权要求房地产开发公司支付违约金，故在判决中支持了王女士等人的诉讼请求。

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