十四、房屋租赁时，租赁合同应包括哪些条款?

　　答：房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)当事人约定的其它条款。

　　十五、房地产出租人在租赁期内转让出租房屋，有什么规定?

　　答：出租人在租赁期内转让出租房屋的，受让人应继续承担出租人的权利和义务。出租人应提前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

　　十六、哪些房屋是不能出租的?

　　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)未依法登记取得房地产权证书或无其他合法权属证明的;(二)共有的房屋，未经其他共有人书面同意的;(三)改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的;(四)被鉴定为危险房屋的;(五)产权有争议或产权受到限制的;(六)属违章建筑的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)其他法律、法规、规章禁止的。

　　十七、承租人可否转租房屋?

　　答：不可以，除非房屋租赁合同对转租事项有约定或取得出租人同意，否则，出租人有权解除房屋租赁合同，承租人应承担违约责任。

　　十八、出租房屋出售后，租赁合同还有效吗?

　　答：有效。"买卖不破租赁"是我国合同法规定的一项原则，出租房屋出售后，新房主应当继续履行租赁合同，直到租赁合同履行完毕。

　　十九、承租人拖欠租金，出租人可以在多长时间请求法律保护?

　　答：租金的诉讼时效为一年，即自承租人应当支付租金之日起，如出租人在一年内不向承租人催收租金，则一年后，出租人的丧失胜诉权，法律不再对出租人的债权给予强制保护，出租人向法院起诉后，法院会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。

　　二十、租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋怎么办?

　　答：租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋，出租人可以选择向人民法院起诉，要求承租人迁出房屋，并承担违约责任。现实中，有的部分承租人，特别是从事经营性业务的，由于生意不好或由于其他原因，可能一走了之，走时房屋内还有部分遗留物品，很多情况下，出租人不知道承租人的去向，也无法到法院起诉。这时，出租人可以在合同到期后，自行将房屋收回，但要注意保留证据(比如拍照、录像)，将屋内物品一一登记存放。

　　二十一、承租人擅自改变房屋用途怎么办?

　　答：如承租人未经出租人允许，擅自改变房屋用途，出租人可以要求承租人恢复原状，并可以解除房屋租赁合同，追究承租人的违约责任。

　　二十二、承租人提前退租怎么办?

　　答：承租人提前退租，属于违约，出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定，则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。

　　二十三、出租人提前解除合同如何处理?

　　答：租赁合同未到期，出租人提前解除合同，承租人可以依据房屋租赁合同追究出租人的违约责任。如合同没有约定，承租人可以要求出租人赔偿因此给承租人带来的损失，如搬迁费用、因另外租房额外支出的费用等。

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