认为超诉讼时效未起诉

一审判决退房请求无效

一审法院初审认为，李生、吴女士与惠南公司签订的《房地产契约》和《补充合约》意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。惠南公司未征得李生、吴女士的同意擅自变更房屋结构，严重影响房屋使用功能，已构成，理应承担违约责任；但李生、吴女士在1999年2月2日发现上述预售房屋中间有一根方柱后，迟至2001年2月23日才提出要求双方签订的《房地产预售契约》和《补充合约》，超过了法律保护的诉讼时效。期间又没有发生诉讼时效中断或中止的事由，故对李生、吴女士要求解除合同并由惠南公司退还已付房款及利息之请求，不予支持。

故一审法院作出如下判决：李生、吴女士应於本判决发生法律效力之日十日内，一次性支付尾期楼款454885港元给惠南公司；李生、吴女士应於本判决发生法律效力之日十日内，一次性从1999年1月27日起至实际付款之日止的违约金（按已付房款港币682332元以每日千分之一计算，但给付总额不应超过总楼价款的5％）给惠南公司；驳回李生、吴女士与惠南公司的其他诉讼请求。

不服一审判决提出上诉

二审支持业主退房请求

一审判决后，李生、吴女士不服，提出上诉。请求法院：撤销一审判决；解除双方签订的《房地产预售契约》及《补充合同》；判令惠南公司返还其已付款港币682332元及自其首期付款之日起至惠南公司实际还款之日止的港币利息，惠南公司并依约向其支付违约金56860.85港元。

李生、吴女士认为，其於1999年2月2日前往收楼时，发现不符合合同约定的收楼条件而拒绝收楼、拒绝支付尾期款的行为是行使后履行抗辩权的合法行为，而且解除合同的行为不存在时效问题，原审关於超过诉讼时效的认定是错误的。由於惠南公司无法按合同约定交付房屋，因此合同继续履行已不可能和不必要，而造成合同不能履行的原因在於惠南公司的过错，被上诉人应承担全部责任。

二审法院经审理认为，李生、吴女士与惠南公司就百汇广场15楼14号室房地产买卖自愿签订的《房地产预售契约》和《补充合约》是双方真实意思表示，内容合法，应属有效，双方均应全面履行。惠南公司未征得李生、吴女士的同意擅自更改房屋结构，与双方契约所载平面图不符，且严重影响房屋的使用功能，使李生、吴女士购房的预期目的无法实现，已构成根本违约。李生、吴女士要求解除与惠南公司签订的上述预售契约，并要求惠南公司返还已付购房款及该款银行利息符合有关法律规定，法院予以支持。