四、唇枪舌剑：合同有效Vs合同无效

　　诉讼双方代理人均十分清楚合同效力问题对各方当事人权利义务的重大影响。作为A出版社的代理人，我们着重从以下几个方面对B房地产公司关于合同无效的观点进行了驳斥：

　　第一，2005年3月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效

　　根据我国《民法通则》及《合同法》的规定，双方于2005年3月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议符合合同成立和生效的下列条件：(1)合同主体合格，具备法律规定的缔约资格。A出版社是经工商行政管理部门注册登记成立的企业法人，在法人成立的同时即具有订立合同的一般民事行为能力;B房地产公司不仅是经工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照的房地产开发经营企业，而且在建设行政主管部门取得相应的房地产开发企业资质证书，并且在与A出版社签订合同时取得了"成功大厦"项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房销售许可证，具备签订合同的主体资格和销售商品房的主体权利。(2)双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的意思表示真实，并不违反法律、行政法规或者社会公共利益。就整栋购买"成功大厦"商品房事宜，双方于2005年1月中旬就开始进行洽商，对合同的实质性条款进行详细的研究和确认，经过两个月的协商，双方在2005年3月12日本着平等、自愿的原则签订了《商品房买卖合同》及补充协议，是买卖双方真实意思的表示，而且合同约定的标的物及合同的履行并不违反法律、行政法规或者社会公共利益，因此，《商品房买卖合同》及补充协议一经双方签订即可成立，根据《合同法》第44条的规定："依法成立的合同，自成立时生效"，而且《商品房买卖合同》第24条同时约定："本合同自双方签订之日起生效"，因此，《商品房买卖合同》及补充协议作为诺成性合同，是当事人意思表示一致即可成立和生效的合同，对当事人具有法律约束力。

　　第二，未取得超规划增建面积的合法手续并不影响合同及补充协议的效力

　　在签订《商品房买卖合同》及补充协议之前，B房地产公司开发建设的"成功大厦"项目已经主体结构封顶，全部工程的实际建筑面积大约为27000平方米，而B房地产公司仅取得了16490平方米的商品房销售许可证明，由于原告是购买整栋"成功大厦"，基于"成功大厦"不可分割、不可拆除的事实，双方在2005年1月15日签订的《备忘录》中明确约定：甲方(B房地产公司)承诺全部工程(27000平方米)和加层的合法手续在2005年5月31日前完成。

　　随后，在2005年3月12日，双方就已取得销售许可证明的16490平方米商品房签订了《商品房买卖合同》，并就超规划增建面积的相关事宜同时在补充协议中予以约定，B房地产公司作为出卖方承诺在2005年5月31日前完成地下车库5000平方米增建部分的合法手续，并负责在2005年10月31日前办理完毕其余5510平方米的产权，且过户到买受方名下，如逾期则买受方有权核减相应的购房款，已经完工的增建面积的使用权和所有权归买受方。因此，《商品房买卖合同》及补充协议作为诺成性合同，依法成立并生效，合同双方当事人均应按照合同的约定积极的履行相应的合同义务，不得擅自变更或者解除合同，尤其是补充协议的约定要求B房地产公司积极完成增建面积的合法手续，更是为了能够最终实现合同签订的目的--即：A出版社取得所购"成功大厦"商品房的所有权!即便是A出版社、B房地产公司之间没有签订商品房买卖合同，B房地产公司作为"成功大厦"项目的开发商，也理应补办和完善超规划增建面积的合法手续，这是开发商必须完成的义务，否则该项目将无法通过竣工验收及交付使用!由于补办增建面积的合法手续并不损害双方当事人的利益，因此应当尊重A出版社要求B房地产公司继续履行合同的选择，而且据我们了解，B房地产公司已经向北京市国土资源管理局交纳了地下车库增建面积的土地出让金，即将取得相应的销售许可证明，这将有利于合同的继续履行。若仅仅依据增建面积未取得销售许可证明，就轻易地认定《商品房买卖合同》及补充协议为无效合同，则违反了公平合理的原则，不仅侵害了A出版社的合法权益，助长了B房地产公司视法律和合同为儿戏的违法违约行为，而且对促进房地产市场的和谐发展也会产生一定的不利影响!

　　第三，B房地产公司无权主张合同及补充协议无效

　　B房地产公司无权因已售出部分商品房而主张与A出版社签订的《商品房买卖合同》及补充协议无效。由于B房地产公司于2003年11月份就取得了"成功大厦"的商品房预售许可证，因此，在A出版社拟购买"成功大厦"之前已将部分商品房售出，为此，双方在2005年1月15日签订的《备忘录》中，甲方(B房地产公司)承诺，乙方(A出版社)若整栋购买成功大厦，原已售出的部分由甲方负责退偿买方，乙方不承担任何责任。两个月后，B房地产公司告知A出版社已与所售出商品房的买受人解除了购房合同，因此，A出版社、B房地产公司双方才于2005年3月12日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并且合同第13条明确约定："出卖方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖方承担全部责任。"但直到B房地产公司迟迟不能办理与A出版社签订的《商品房买卖合同》及补充协议的预售登记备案手续，A出版社经向北京市建设委员会查询，才得知B房地产公司并未完全解除已售出商品房的合同，B房地产公司的行为违反了法律的规定和合同的约定，并受到了北京市建设委员会的行政处罚。因此，B房地产公司应承担造成"一房两卖"的全部责任，并应对由此给A出版社造成的损失承担赔偿责任!而且，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定："买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。"。由此可见，主张A出版社、B房地产公司之间签订的商品房买卖合同无效的主体，应该是在2005年3月12日之前与B房地产公司已订立商品房买卖合同的买受人，本案B房地产公司不具备主张合同无效的主体资格。

　　综上，对B房地产公司而言，"成功大厦"项目的超规划增建面积问题是不可否认的事实，如何解决这一问题无非有两种办法：(1)补办和完善超规划增建面积的合法手续，A出版社可以按照合同约定支付增建面积的购房款，合同继续履行;(2)拆除超规划的增建面积，使"成功大厦"项目达到规划的设计及建筑要求，A出版社按照合同约定支付具有合法手续面积的剩余购房款，合同继续履行。