【基本案情】

　　原告孙xx与被告朱xx系夫妻关系与被告皮xx系姑侄关系。1994年孙xx、朱xx购买戴xx房屋从事建材生意，2006年原告孙xx放弃家中的生意前往长沙照顾儿女，并电话通知被告皮xx，接手自己的建材生意并将自己的房屋无偿租给皮xx经营。

　　2007年3月17日被告皮xx给付被告朱xx款65000元，被告朱xx将户主为朱xx座落于中武乡xx村二组建筑面积227.20㎡住宅房屋所有权证及使用者朱xx地址中武乡关堰村九组地号06-20-120205用地面积三百㎡住宅用地集体土地建设用地使用证交给被告皮xx，朱xx将65000元汇给在长沙的儿子朱召生，朱xx出具了：皮x三购买房屋现金65000元且收款人为朱xx的收条一份并口头约定朱xx夫妇有居住权。

　　2008年11月16日朱xx与皮xx签订房屋买卖一份，朱xx将二间三层楼房卖给皮xx，记占地面积148㎡，总计房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在场人孙元柱、孙元成的签名。嗣后，孙xx夫妇多次从长沙返回澧县中武乡xx村，因居住权问题，孙xx与皮xx夫妻发生分歧。

　　另：被告朱xx系中武乡关堰村村民1994年购买中武乡xx村二组戴xx住宅，经中武乡xx村村民委员会同意办理了房屋产权证书，但未办理土地变更登记，其土地性质仍属中武乡xx村民集体所有;被告皮xx系中武乡xx村二组村民未分得宅基地;在本案诉讼过程中皮xx向中武乡xx村民委员会申请了一处宅基地并按正常的审批手续，已经办理了国有土地使用证(土地性质为租赁);此前朱xx经中武乡关堰村村民委员会同意将中武乡关堰村9组的房屋卖给了朱xx(未办理变更登记)。

　　【焦点问题】

　　本案的焦点即被告朱xx将夫妻共有的房屋转卖给被告皮xx是否合法，也就是皮xx取得孙xx和朱xx夫妻共有的房屋是否应当受法律保护。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条(二)项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》也对善意取得不动产所有权的予以保护。本案中，其一、原告孙xx无证据证实皮xx是恶意取得房屋，其二、本案所涉及的房屋的产权证明的户主为朱xx，且第一次给付行为在2007年3月1日，至诉讼2009年3月31日其间的有2年之久不符合行使撤销权的相关规定，其三、房屋转让的价格90000元是朱xx与皮xx协商的价格，原告也无确凿证据证实转让的价格不合理，故皮xx是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱xx转让房屋为由来对抗皮xx受让房屋。其四、本案原告孙xx明知房屋买卖活动的始终。其理由有1、朱xx2007年3月17日转账65000元给在长沙的儿子朱召生的事实与原告陈述自己在长沙照顾儿女的事实一致;2、法庭查明原告经常往返于长沙与中武乡xx村2组的家中，当时皮xx夫妇就在购买的宅基地上做生意，孙xx的偏屋就在皮的隔壁;3、孙xx并无证据证实自己不知情;4、朱xx与孙xx至今还系夫妇关系，双方是一个利益的共同体，正如朱xx所说正是由于被告皮xx夫妇不让自己夫妇在家里居住由此引发关系不和，据此推论孙xx也应知道卖房的始终。

　　但善意第三人取得不动产，须登记过户才产生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的标的物并非国有土地而是农村的宅基地，目前法律无农村宅基地过户登记的强制性的规定。

　　本案所涉宅基地上的房屋，目前朱xx并未全部卖出，靠北边山墙一间平房仍然为朱xx夫妇所有。

　　【观点分歧】

　　案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题。

　　第一种意见：此类合同无效。

　　农村私有房屋买卖合同应定无效，其理由有：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，况且本案中二被告朱xx与皮xx房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续。

　　第二类意见：此类合同有效。

　　《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。本案被告皮xx系中武乡xx村2组村民未分的宅基地，其符合买房人的主体。本案涉及只是未经村里同意双方私自买卖的行为。对于此点，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，只要交钱就可盖章并同意申报。对于此事我们咨询了澧县国土部门。他们对于此事的处理：1、孙xx买卖戴xx的土地是不合法的，如果他们发现这个情况，将对其处理是：责令停止违法行为、没收违法所得、罚款以后再补办手续，将其办理为国有;2、朱xx将房屋卖给皮xx不合法，他们买卖土地的行为是《土地管理法》不允许的，2008年以后集体土地才可以办理抵押、流转、交易等。如果国土部门当时查处应当没收非法所得、责令停止违法行为，然后补办成国有手续。如果是现在可以办理集体土地流转或者国有手续。综合国土部门及村里的咨询意见来看，对其违反土地管理法的问题均可以通过上述方式解决问题。

　　【案件评析】

　　笔者同意第一种意见。

　　1、目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。