与其他退房理由相比，情势变更原则的适用范围更广，而且法律依据的法律效力更强。无论是从开发商手里购买新房、期房等商品房还是购买存量房(二手房)，如果在房屋买卖合同签订后，出现"国十条"、"京十二条"这样将导致合同履行发生明显不公或者无法履行的的法律变更、政策变动，无疑都可以依此来获得合理的解决。由于情势变更对于合同解除后当事人的保护更为有利，因此在《合同法解释(二)》出台后短短半年，我国法院就受理了大量的情事变更解除或者变更合同的案件。而笔者作为律师，也曾在去年代理了一起由于国家政策变动导致的买卖合同无法继续履行而解除合同的案件，北京地方法院判决该合同解除并互不承担违约责任。对于"国十条"、"京十二条"政策下现房、期房、二手房买卖合同是否能依据情势变更原则变更或解除无疑具有很强的参考价值。

　　四、购房人解除合同退房的法律程序及权利救济途径

　　在目前房地产调控政策出台，房地产市场未来走势不甚明了的情况下，房地产买卖合同的双方都面临着市场的考验。购房人在解除合同退房过程中，一定要做到依法维权!一是要在解除合同前咨询专业律师，认真研究退房策略特别是情事变更原则解除合同，做到有理有节、有法可依;二是要在行使合同解除权时，要委托律师以书面方式通知卖方，合同自通知到达卖方时解除。三是如开发商有异议的请求人民法院(有仲裁协议的为仲裁机构)确认合同解除时候，要委托律师及时应诉。四是合同解除购房人在退房后要根据履行情况和合同的性质，委托律师做好善后事宜，如：要求返还自己已付购房款及利息，并有权要求对方赔偿损失。在开放商存在欺诈行为的情况下，购房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　在法治社会逐步形成的今天，怎样懂得利用法律武器最大限度的合理维护自己的权利是每个公民的基本意识。也是我们迈向法治社会的一个必要条件。法治社会的进程，应当是一个公民权利逐渐觉醒、底层民众的合法诉求逐渐得到彰显的历程。律师，作为国家的法律工作者，肩负着维护当事人的合法权益、维护法律正确实施、维护社会公平正义的职责。在房地产市场发展过程中，律师也应当担当起自己的社会角色，维护当事人的合法权益!

作者：张健

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