其次，《物权法》将宅基地使用权归于用益物权编，用益物权的完整性是“占有”“使用”“收益”，但这里仅规定了对宅基地的“占有”与“使用”，并没有规定“收益”，但又未作禁止，没有规定“收益”并不是禁止其“收益”，而要取得收益就必须发生流转，因此，《物权法》对宅基地使用权留下了很大的扩展空间。

　　第三、《宪法》等均规定了集体土地所有权。这一制度是与我国的户籍制度而相伴相随的，我国土地所有制就两种情况，土地分别属于国家所有和集体所有，用于建造房屋的土地，因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地属于集体所有。但是我们必须注意到，集体土地使用权的流转并不会动摇集体土地所有权属于集体经济组织这一规定。

　　第四、解读相关法条，我们可以知道从《土管法》到其他相关法规、规章，都没有禁止与限制已有的宅基地使用人处分放弃宅基地使用权，取得设限，弃权不禁。《物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而能够规范宅基地使用权这一基本民事法律制度的只能是法律规定，而不能是部门规章。我国法律并未规定集体土地使用权和房屋所有权主体必须一致，同时，笔者认为农村房屋适用城市房屋的“地随房走”更具有现实意义。

　　(二)从立法本意进行分析。

　　《土管法》旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地的数量。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会导致农业用地的减少,不会改变宅基地的性质，因此显然不能调整宅基地使用权流转问题。《土管法》还考虑到对农民的基本保障，避免农民转让房屋后流离失所，但是在大量劳动力已经走出乡村进入城市、大片的乡村已经转变为小城镇的今天，认为农村房屋买卖会影响农民生活已经没有现实依据，也不符合农民实现闲置农村房屋的价值走向城市化的进程。

　　(三)从社会效果和立法趋势进行分析。

　　该类案件的发生，大多是由于农村土地大面积面临城市化，面临拆迁，伴随着近十几年的房价高涨及高额的拆迁利益，原来的出卖方恶意翻悔，如果在立法的模糊空间，没有司法的明确立场予以干预和调整，这一区域的纠纷和矛盾将不断激化和发展，将使农村的安定环境和我国正在建立的诚实信用、交易安全的市场化经济面临严重挑战。

　　我们不妨先来分析一下将来可能的立法取向：民法典草案第一百六十七条“村民经农村集体经济组织分配取得宅基地使用权，一户只能拥有一处宅基地”;第一百六十九条规定“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”第一百七十二条“宅基地使用权人转让或者放弃宅基地使用权的，不再分配宅基地”。王利明主持的《物权法草案》第三百零一条“宅基地使用权不得转让。但房屋所有权转移的，宅基地使用权应当随之转移。”这说明未来的立法方向并没有着意维护“非集体组织成员不得购买农户住房”这一“既定秩序”。

　　其次，从有利于经济发展的大局出发。农村城市化是一种必然的趋势，上可能采取就地城市化;农村土地使用权的物权化，如承包经营权已为法律所认可。宅基地作为一种私有财产进入流通对于使用权人有利，不能流通则会限制农村经济发展和城市化进程。

　　再者，农村房屋与城市房屋相比，区别在于土地权属不同。就房屋而言，与城市房屋一样，同样可以继承、出租、抵押、抵债等;但就土地性质而言，宅基地与国有土地使用权有明显的区别。宅基地的来源是集体经济组织的划拨或分配，一般来说是无偿的，也有的地方进行有偿使用。通过以上分析，笔者认为，农村房屋与城市房屋没有本质上的区别，买卖合同如没有其他无效事由的情况下应认定有效。

　　综合上述分析，我们可以确定以下的处理原则：以有效认定为原则，无效认定为例外;在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。这一原则既严格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趋势，同时还综合考虑到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的原因力。

　　认定有效的基本条件：1、房屋买卖时，买方家庭成员中有农村集体经济组织成员的;2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前发生的农村房屋买卖;3、出卖方的现有身份已经不属于当地农村集体经济组织成员的;4、购买方在交易时符合农村宅基地使用条件或者已经审批使用宅基地的;5、转让行为已经审批或者已经当地农村集体经济组织认可的;6、相关宅基地已经国有化的;7、同一房屋经过多次买卖，或者相关房屋已经大规模合法的翻建、扩建，已经无法与原有房屋区分的;8、相关的房屋已经纳入拆迁范畴或者已经拆迁而不存在的。笔者认为，符合上述任何一要件的农村房屋买卖，均不会损害国家利益、集体利益或者第三人利益，均应作有效认定，否则，只会给不诚信者的恶意得到法律的支持，从而破坏已经形成的市场交易秩序及社会主义新农村的环境稳定。

　　例外，单独买卖宅基地的;并非为居住而进行买卖;1999年以后、尤其在2004年以后发生的农村房屋买卖均应一律认定无效。