恶意串通低价转移财产，房屋买卖合同被判无效

恶意串通低价转移财产，房屋买卖合同被判无效发布日期：2012-08-19 作者：王女士和樊先生经人介绍相识，并于2005年在北京结婚。婚后，樊先生出资支付首付款，在北京购买了一套别墅，房屋产权登记在樊先生的名下。婚后不久，王女士就离开中国，远赴澳大利亚求学，自此，王女士和樊先生二人分居异国。本想毕业后便回国与丈夫团聚，但是王女士已经习惯了国外的生活和工作，决定移民澳大利亚。于是，王女士借2009年回国探亲之际，经与樊先生商量，两人决定先由王女士申请澳大利亚国籍，等王女士正式入籍后，再通过配偶移民的方式帮樊先生移民至澳大利亚，夫妻团聚，共度美好人生。
王女士回澳洲后，便申请了澳大利亚国籍，虽然还没有取得澳洲国籍，但是王女士已经开始想象夫妻二人在澳洲的美好生活。2010年春节，王女士再次回家探亲，看望老公。两人欢欢喜喜过完大年初一，大年初二一早，满心欢喜要带老公回娘家的王女士，还不知道，她对未来的美好憧憬将要彻底破灭，等待她的是让她刻骨铭心的痛苦。
这天一早，樊先生一改往日的温存，严肃地对王女士说：“我们离婚吧。”不明真相的王女士以为老公是在开玩笑，但是老公坚决的态度最终让她相信她的老公不是在开玩笑，而是命运在跟她开玩笑。
原来，因为樊先生与王女士长期分居异国，虽然结婚五年，但是两人共同生活的日子合起来还不到三个月，平时各自忙碌于自己的生活和工作，导致两人缺乏沟通，再加上生活环境差异较大，已经没有了共同语言，樊先生早已下定决心与王女士离婚，而王女士身在国外，对樊先生的所思所想全然不知。
王女士一时不知所措，一个人回到娘家，听听医疗保险缴费比例。并将樊先生提出离婚一事告诉了父母。父母马上感觉到事情不那么简单。于是，提醒女儿去房屋交易管理部门查询女婿名下的房产是否已经转让。
王女士听从父母的意见，带着相关手续来到房产交易管理部门，经过查询，房屋的所有权人已经于2010年1月初，也就是樊先生提出离婚的前一个月，被变更为一个叫张辉的人，而对于张辉这个名字，王女士并不陌生，此人正是樊先生的发小，还参加了樊先生和王的婚礼。而网签备案的《房屋买卖合同》中标明房屋转让价格是200万元，而该房屋的买入价格则是400万元左右，现价应该已经超过了600万元。至此，王女士彻底绝望了。她终于相信樊先生提出离婚是经过精心策划的，两人的感情已经彻底破裂，没有了和好的可能。于是，王女士在朋友介绍下，来到了律师事务所，寻求律师的帮助。
律师通过对案情的分析，精心准备了诉讼方案，建议王女士尽快提起诉讼，起诉樊先生和张辉，要求法院确认二人签订的《房屋买卖合同》无效。
法院开庭审理时，王女士提交了其与樊先生的《结婚证》、樊先生购买房屋时与开发商签订的《房屋买卖合同》以及《房屋所有权证》，用以证明该房屋属于王女士与樊先生的共同财产。王女士同时提交了结婚婚礼录像和照片，用以证明张辉参加了王女士和樊先生的婚礼，张辉与樊先生系朋友关系，进而证明张辉在受让房产时存在恶意。另外，王女士提交了房屋交易管理部门备案的樊先生与张辉签订的《房屋买卖合同》，证明张辉低于房屋原买受价格受让房屋的事实。
而在庭审中，张辉主张其有权依据善意取得制度取得该房屋所有权。其理由有三：第一、张辉曾向樊先生询问了房屋的所有权状况，樊先生明确表示房屋属于其个人婚前财产。第二，房屋管理部门备案的合同属于阳合同，张辉与樊先生另行签订了阴合同并已经实际履行，阴合同中房屋的实际成交价格是600万元。张辉以市场价格受让房屋。第三、房屋已经完成登记过户。因此，张辉主张其受让行为符合善意取得的三个要件，其有权取得房屋所有权。
法院经过审理后认为，张辉明知其所购买的房屋属于樊先生与王女士夫妻共同财产，在未经王女士同意的情况下受让该房产，存在恶意，不能适用善意取得制度，因此，法院最终判决确认《房屋买卖合同》无效。
记者：什么是善意取得制度？适用善意取得制度需要哪些条件？
律师：善于取得制度在大陆法系与英美法系民法上为一项至为重要的制度。它是指无权处分人将其占有的他人的动产或者不动产转让给第三人的，如第三人取得该物时系出于善意，则第三人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。它是法律对所有权保护和交易便捷两种价值的利益进行权衡之后作出的抉择。在我国《物权法》颁布之前，依照传统民法理论，善意取得只适用于动产，不适用于不动产。物权法颁布之后，善意取得制度的适用范围扩大到了不动产，如房屋。
根据《物权法》和《合同法》的相关规定，适用善意取得制度需要符合三个要件：第一、受让人受让该动产或者不动产时是善意的；第二、以合理的价格转让；第三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。只有同时符合以上三个条件，受让人才能够依照善意取得制度取得受让财产的所有权。
记者：本案中，张辉的受让行为为什么不能适用善意取得制度？
律师：张辉是否能够依照善意取得制度取得该房屋的所有权，关键是看张辉受让该房屋的行为是否符合善意取得制度的三个构成要件。下面我们逐一分析。
第一、张辉取得财产时是否是善意的？是否存在恶意？
根据王女士提交的婚礼录像等证据，可以证明张辉明知樊先生已婚，那么根据普通人的法律常识，张辉应该注意到该房屋有可能属于王女士和樊先生共同共有，樊先生出售房屋的行为很可能属于无权处分，张辉应当对樊先生和王女士的《结婚证》和《房屋所有权证》进行审查，对比证件取得的先后时间，来确定房屋的所有权性质，但是张辉没有进行审查，没有尽到一个善意第三人的必要的合理的注意义务，购买了该房屋，张辉存在明显的过失。因此，即使樊先生当时告知张辉该房屋属于其个人财产，张辉因而受让该房屋的，也很难说张辉在取得该房产时是善意的。据此，我们可以推断张辉受让该房屋时是存在恶意的，不符合善意取得的第一个要件。
第二、张辉是否是以合理的价格受让该房屋？
涉案房屋交易过程中，买卖双方签订了阴阳合同。在当前的二手房买卖过程中，阴阳合同大量出现。“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则一般是做低房屋成交价格，交给房地产交易中心过户备案。买卖双方签订阴阳合同主要是规避交易过程中的税费，是损害国家税收利益的行为，按照《合同法》的相关规定，恶意串通，损害国家利益的，合同无效。但是实践中，为了维护交易秩序的安全和稳定，法院一般不因此确定房屋买卖合同无效，而是确认该合同的效力，至于当事人签订阴阳合同以逃避税费的违法行为，则由行政机关对买卖双方予以行政处罚，并要求其补缴税款。
就本案而言，阳合同中房屋的成交价格低于其买入价格，很明显属于不合理的低价，买卖双方存在明显的恶意。但是阴合同中房屋成交价格则接近于市场价，而且已经实际履行，因此法院不能据此认定该房屋买卖合同无效。可以说张辉的受让行为是符合善意取得制度的第二个要件的。
第三、房屋是否已经登记过户？
本案中，房屋所有权已经过户到买受人张辉名下，符合善意取得制度的第三个构成要件。
但是善意取得的三个构成要件必须同时具备，缺一不可。本案中，张辉的受让行为虽然已经符合了善意取得制度的第二个和第三个构成要件，但是不符合善意取得制度的第一个构成要件，因而不能取得该房屋的所有权。
根据律师的分析，本案中，如果樊先生将该房屋转让给一个没有利害关系的第三人，第三人不知道该房屋属于夫妻共同财产，或者樊先生在出卖房屋时明确承诺该房屋属于个人财产，第三人支付了房屋对价，且已经完成过户登记的，第三人可以依据善意取得制度取得房屋所有权，而王无权要求第三人返还房屋，只能向樊先生请求赔偿损失，或者在离婚诉讼中，要求多分财产。
律师提示：在买受房屋时，作为买受人的一方，应当尽可能地审查房屋的所有权状况，是否属于夫妻共同财产，是否属于出卖人无权处分的财产，否则不能适用善意取得制度，最终钱财两空。

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