【案情介绍】

王某与孙某签订《》，约定前者将一套位于深圳市罗湖区布新路的给孙某居住。合同约定租期3年，自2005年6月17日起至2008年6月16日止，租金2800元/月，由孙某负责承担管理费和费。此后，孙某信守合约，每月按时向王某交付租金和承担相关费用，双方合作愉快。两年后，孙某由于工作调动须搬往东莞，其朋友谢某希望转租该房居住。孙某便征求王某意见，王某同意其在剩余的一年租期内转租。随后孙某与谢某签订，由于谢某要求承租两年，双方便约定租期自2007年6月17日至2009年6月16日止。医疗保险缴费比例。一年后，谢某收到王某的通知，称其与孙某的租赁合同已经于2008年6月16日期限届满，要求谢某立即搬离房屋。谢某认为转租经过王某的同意，且转租合同约定的租赁期限未满，拒绝搬离。王某遂诉至法院，请求法院确认谢某与孙某在转租合同中约定的租赁期限无效，要求谢某立即返还房屋并支付逾期占用房屋使用费。转租合同约定租赁期限超过原租赁合同期限，超过部分是否有效？王某的请求能否获得法院的支持？

【法律分析】

转租房屋应经得出租人的同意，医疗保险缴费比例。且转租的期限应当在本租的剩余期限之内，即转租合同约定的租赁期限终止之日要么与原租赁合同约定的重合，要么比原租赁合同约定的提前。这是因为原合同期限届满，承租人对租赁房屋不再享有合同约定的权利，也失去继续作为转租合同当事人的依据，因而次承租人若继续使用房屋则属于无权占有，是侵权行为。对于超过本租剩余期限的转租期间的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定为无效。但如果出租人同意转租期限超过原合同期限的，超过的部分则为有效。在这种情况下，转租合同因原租赁合同履行终止而终止，而次承租人与出租人之间成立新的房屋租赁合同关系。

本案中，王某与孙某的租赁合同于2008年6月16日期限届满，那么孙某在与谢某签订转租合同之时约定的期限届满之日不应该超过该期限，孙某在未经王某同意延期转租的情况下，与谢某约定期限自2007年6月17日至2009年06月16日止，导致原租赁合同届满后，转租合同还剩一年零四个月才期满，这显然不符合法律规定。因而，王某有权请求法院确认转租合同超过原租赁合同的期限无效，而谢某在王某不同意让其继续使用租赁房屋的情况下，应搬离房屋并支付逾期占用房屋使用费。

【法律依据】

1、《城市房屋租赁管理办法》

第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

2、《广东省城镇房屋租赁条例》

第二十七条 转租的租赁合同的租期，不得超过原租赁合同的租期。但当事人另有约定的除外。

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第四十八条 转租的租赁合同约定的租期最后时限，不得超过原租赁合同中约定的最后租期期日。

4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条　承租人经出租人同意将租赁给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

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