阮思乔律师谈二手房买卖合同纠纷

　　本案首次开庭后，由于王某英一方提出中介公司不具备本案共同原告的法律地位，所以中介公司在本案中撤诉。但又另行起诉。
　　王某英对于中介公司的起诉主要具有以下诉讼依据：
　　1、合同依据
　　指合同当事人在签订的合同中约定了违约责任和违约金。
　　本案《房产交易居间合同》中有两处，涉及到乙方（王某英）的违约责任：
　　（1）第七条乙方义务的第4项“如甲、乙任何一方违约导致本合同终止，违约方应当支付丙方全部代理费并赔偿给丙方由此造成的损失”
　　此条款适用的前提是“一方违约导致本合同终止”。
　　中介公司可能指在张某池诉王某英的案件，王某英“明确表示不购买房屋”，但张王某英1）从未说过不再购买；2）且已反诉方式要求继续履行合同。故中介公司此说法不成立。
　　（2）第九条违约责任
　　第九条共1、2、3项，第1项是关于甲方张某池（房主）违约后对买方王某英所应承担的违约责任，第2项是关于乙方王某英（买房人）违约后对卖方张某池（房主）所应承担的违约责任。故第1、2项与中介公司无关。
　　第3项与中介公司有关，但此条款是指在居间合同终止或解除后六个月内，买卖双方私下成交的违约责任（即中介行业常说的“逃单”现象），如果是这样则仍应支付佣金并按成交价格支付3%违约金计255万元*3%=7.65万元。此项也与本案中介公司诉求的违约金无关。
　　综上，《房产交易居间合同》中没有约定赔偿2万元违约金的条款。
　　2、法律依据
　　指合同当事人在签订的合同中没有约定违约金，但依据法律规定应当承担违约金的情形。但必须要有明确的法律规定，否则不能适用。
　　比如《消费者权益保护法》第四十九条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”（法律规定消费者可以要求“假一赔一”）
　　从中介公司起诉状中提及到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
　　但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”这个司法解释只适用商品房买卖纠纷，即指开发商和购房者之间签订的一手房（新房）买卖合同所产生的纠纷。本案是存量房买卖（二手房买卖），不适用这个司法解释。
　　综上，中介公司要求支付违约金2万元而非中介代理费2万元，确实难以解释。原告要求了违约金2万元，那么佣金2万元还要不要了？
　　中介公司可能在王某英的询问和法官的释明下，可能当庭变更诉讼请求，即将“违约金2万元”变更为“代理费（佣金）2万元”，依据是本案《房产交易居间合同》第四条“应当于本合同签订当日（2001年4月16日）由乙方支付丙方佣金2万元”。
　　但如果中介公司变更诉讼请求为索要“代理费（佣金）2万元”，或其未变更诉讼但仍陈述其起诉状中的所谓事实的，王某英应当积极应诉。 (责任编辑：admin)