上月是房产新政正式运行的首个完整月份，广州二手楼市均价降3.5% 但仍过万元。昨日合富置业发布报告称，二手楼市出现业主降价放盘的现象，上月全市二手住宅成交均价为元/平方米，环比微降3.5%，表现出在万元以上的水平窄幅微调的态势。租赁方面，上月广州总体(不含南沙、从化)住宅平均租金为34.2元/平方米/月，环比微降1%。

二手房议价空间达10%

合富置业首席分析师龙斌表示，在宏观调控下，二手楼市已进入买卖双方相互博弈的态势。急于套现的业主放盘的积极性更高，反价情况陆续消退，更有5%~10%左右的让价空间。“之前持币等待的买家，都在趁这个时机入市‘执平货’。”

经纬行研究部经理朱欣苑分析，5月份成交下滑主要是受新政冲击影响，不仅消费者观望情绪浓厚，相关规定还直接限制了购买行为。

满堂红研究部主任沈锐培同时表示，5月份二手房成交下滑的主要原因，一是成交的都是笋盘，要比市价低很多，二是目前以首次置业者为主，中低档成交量比较大。

合富置业成交数据显示，大部分区域5月份二手住宅成交均价均出现不同程度的降幅，原因主要是低于市场价的房源占成交主导，从而拉低所在区域的整体成交均价。其中，海珠区、白云区的成交均价降幅不到1%，其余出现均价下降的区域降幅普遍在2%~8%之间。

在有人持币入市“执平货”的同时，也有人趁业主叫价松动的时机，逆市抄底购买动辄上百万的保值型物业。他们所购入的物业，不少是之前旺市时少有出货的“楼王”单位。如汇景新城、天一花城湾、保利香槟等，都是高预算保值型买家关注的热点。这也带动5月份天河区二手住宅成交均价不降反升，出现4.3%的涨幅。

促租赁市场成交放量

合富置业成交数据显示，5月份住宅租赁市场交投升温。一方面，小业主租售并举令租赁市场待租房源增加；另一方面，观望后市发展的非迫切需求买家转卖为租，也促使5月租赁成交量出现6%的升幅。

龙斌认为，新政后，买卖双方博弈的态势持续，买家观望令二手住宅买卖气氛转淡，急于套现的投资客或持多套物业的大业主，会主动调低放盘价以求尽快套现，而不急于套现的小业主若按原定价格放盘出售的难度增大，于是，一些小面积单位的业主更宁愿放租也不愿低价出货。

中心城区当中，5月份荔湾区住宅租赁市场的成交出现较明显的增长。此外，部分期待楼价下降的准买家转买为租，也增加了租赁市场的需求。

后市预测：

3个月内不会明显下调

沈锐培认为，广州二手房成交量会持续走低，而价格在近2~3个月内不会有明显的下调。“就二手房市场而言，近期，业主和购房者之间的博弈会持续，业主继续会坚守高房价，购房者也将持续观望，因此，成交量会持续下跌。至于价格方面，如果一手房价没有明显的变化，二手楼价在近三个月内可能不会有明显的下调。”

朱欣苑则预测，一方面由于今年上半年从年初以来就是低位的成交量，压抑的需求会逐步释放；另一方面下半年业主的放盘价也有所下调。未来3个月，二手房市场人气和成交会逐步好转。(记者 田桂丹 徐凤 实习生 杨秋銮)