谈《物权法》第106条关于不动产善意取得制度的规定及完善

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摘要：《物权法》第106条明确规定善意取得的标的包括动产和不动产，从而结束了理论界关于不动产是否适用善意取得制度的争议。结合《物权法》第106条阐述不动产善意取得制度的构成，分析该制度的不足并对其完善提出自己的一些看法。
关键词：不动产善意取得；缺陷；完善

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        一、《物权法》第106条关于善意取得制度的规定
        《物权法》第106条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该动产或不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本文讨论的是不动产，因此，笔者将结合《物权法》第106条的规定，从不动产的角度，来分析不动产善意取得制度的构成要件。
        1.受让人受让该不动产时是善意的。这是对受让人主观方面的要求。善意是相对于恶意而言的，受让人受让该不动产时应是基于善意，不知道出让人没有处分权，并且因相信不动产登记公示公信的效力而与出让人进行交易。
        2.以合理的价格转让。这是对受让人受让方式的要求。善意取得必须支付合理的对价。不动产的善意取得制度，是牺牲财产交易静的安全来维护动的安全，是牺牲原权利人的利益来保护善意第三人的利益。受让人如果不支付合理的对价，没有为取得该不动产付出相应的代价，则原权利人如果要追回该不动产，这一行为虽然会对受让人造成一定的影响或不必要的麻烦，但由于受让人受让该不动产时是无偿的，法律就没有必要牺牲原权利人的利益来保护受让人的利益。
        3.通过一定的公示方法完成了物权的变动。这是对受让人受让形式的要求。依照《物权法》第106条的规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的必须已经登记，不动产登记的时间为该不动产所有权转移的时间。
        以上三点是关于不动产善意取得制度构成要件的简要分析，跟2005年的《物权法草案》相比，删除了“转让合同有效”这一要件。笔者认为，这一做法是科学的，“三要件”说比“四要件”说更加合理。关于转让合同的效力问题，《合同法》第五十一条有明确的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《物权法草案》“转让合同有效”的规定，其实事实上是通过物权法的规定修改和补充了《合同法》第五十一条的规定。而合同的效力问题是属于合同法的范畴，应该通过合同法的完善来完善，而不能通过物权法来加以规定。
        二、《物权法》第106条对不动产善意取得制度的规定及完善
        在简单分析了不动产善意取得制度的构成要件之后，接下来笔者将结合该构成要件谈一谈《物权法》第106条对不动产善意取得制度规定存在的缺陷，并在分析其缺陷的基础上提出几点看法。
        （一）关于善意的问题
        首先是关于善意与否的标准问题。《物权法》规定善意取得必须是基于善意，但并没有指出善意的标准，即如何才能认定为善意。这是因为善意是一个主观的心理活动状况，不显于外部，很难进行认定。这种关于善意规定的模糊性，在现实案例中不利于法官的操作。
        针对善意的标准这一问题，笔者觉得可以从两个方面进行考虑：首先，从是否是恶意的角度来考虑。既然善意与否难以确定，那我们可以从善意的相对面即恶意来考虑。台湾学者史尚宽提出关于恶意的证明方法可以从以下几个事实来考虑：（1）以不当之低廉价格买受其物；（2）让与人属于身份可疑之人，例如由有寄藏赃物嫌疑的旧货店买取其物；（3）授受行为，行于近亲属之间，可以确定其让与人为恶意的；（4）善意取得人通常由谁受让及在如何情形之下取得其物，应有记忆，如经原告之要求，被告拒绝为此项陈述的，则被告之取得应推定为恶意；（5）取得人确知让与人非为所有人，应推定其为善意。以上虽然是从恶意来分析的，但对善意的判断认定有很好的借鉴作用。另外，从是否支付了合理的对价来考虑。相对于善意标准的主观性而言，是否支付对价是一种客观行为，便于考查。因此法官在处理现实案例时，对于是否是善意的区分，可以结合受让人受让财产时支付的对价来考虑。
摘要：《物权法》第106条明确规定善意取得的标的包括动产和不动产，从而结束了理论界关于不动产是否适用善意取得制度的争议。结合《物权法》第106条阐述不动产善意取得制度的构成，分析该制度的不足并对其完善提出自己的一些看法。
关键词：不动产善意取得；缺陷；完善

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