李国东律师：公有居住房屋承租人死亡后，共同居住人可承租该房屋

维权提示：公有居住房屋承租人死亡后，有本市常住户口的共同居住人优先成为新的承租人。

律师释法：

一、公有居住房屋新承租人的确定

公有居住房屋承租人死亡或者依法变更后，如何确定新承租人影响到承租人生前共同居住人的合法权益，即使生前共同居住人仍享有居住权。根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条之规定，有本市常住户口的共同居住人有优先承租权；若共同居住人不具有本市常住户口，或无共同居住人的，有本市常住户口原承租人的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。据此可知，公有居住房屋新承租人的确定中，本市常住户口这一条件具有决定性作用。共同居住人有本市常住户口可继续履行租赁合同，无本市常住户口的共同居住人需让位于有本市常住户口的原承租人的配偶和直系亲属。

二、何为共同居住人？

是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

三、存在多人可继续履行租赁合同时的解决方案

《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二款规定：前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

1、承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人

（一）原承租人的配偶；

（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；

（三）原承租人的父母；

（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

2、承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：

（一）原承租人的配偶；

（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；

（三）原承租人的父母；

（四原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。

四、存在多个共同居住人或无本市常住户口的原承租人生前共同居住人，新的承租人确定后如何保障其合法权益？

根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第三款规定，租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

房产律师/李国东律师，，woodson_is_li@，，

执业领域：土地使用权纠纷，建设工程合同纠纷，房屋拆迁纠纷，商品房买卖纠纷，二手房买卖纠纷，公房纠纷，婚房及房屋继承纠纷等。